北京亚洲花园项目可行性报告.ppt

︱北京亚洲花园项目可行性报告︱ 目录 1、地块位置 本项目地块位于北京市东城区东二环东侧，工体北路南侧，紧临港澳中心、亚洲大酒店、富华大厦及美惠大厦； 场地东至新中街路，南至王家园规划路，西至东二环辅路，北至工体北路。 2、地块现状 目前地块尚未完全动迁完毕，呈“凸”字形，用地较为方正。项目用地南侧为解放初期建设的危旧平房，约占用地面积的三分之一，多数房屋年久失修，私搭乱建现象非常严重，存在安全隐患；北侧为六、七层普通居住住宅，基本为70—80年代所建，建筑密度高，缺乏绿化。 3、项目经济技术指标 目前本项目已进入实质性的项目论证阶段。 主要以通过收购转让方项目公司的股权同时收购土地的形式，来进行市场运作。 通过对北京土地市场、房产市场的深入调研，以及对工体板块房地产各类住宅、酒店式公寓的综合分析、本项目地块的优劣势分析、各项经济技术指标、北京消费市场的分析，并结合北京房地产未来一二年发展趋势，通过对本项目的市场定位、产品定位、成本测算，将本项目定位为为高端精装修公寓住宅及酒店式公寓为一体的，具有高尚居住品质，具有一流物业服务，投资与自住皆宜的市场接受度较高的产品，以走产品差异化的市场定位路线来区隔北京房地产市场，以保证项目的顺利进行。 通过对项目原方案的修正，通过对项目的投资测算，若总投入控制在26.5亿元左右，建设周期控制在30个月左右，总项目销售金额在31.5亿元左右，本项目具有较强的可操作性，因此，综合评估本项目可行。 第一部分 土地市场和供求状况 北京市国土局公布2006年度的土地供应计划，今年土地供应总量和去年保持一致，为6500公顷。其中，住宅土地供应有所下降，由去年的1750公顷下降到今年的1600公顷。 经济适用房用地由去年的200公顷增加到今年 的300公顷。 土地供应计划显示，有限的住宅土地供应将优先支持中小户型普通住房用地供应，同时，将限制高档住宅商品房土地供应。 北京的房价今年1、2月份仍以17.5%的速度在增长,政府试图通过土地“闸门”来调整楼市供应结构，进而影响整体房价。 去年出台了房产新政对北京的房产直接影响到了土地供应和项目入市，发展商“持地观望”,购房者“持币观望”，政府缩减土地供应，项目入市量降低，2006年的北京房势出现集中供应现象，主要集中在住宅。 ●今年的土地供应结构调整及去年的土地供应缺口，是政府想通过土地供应的调整来“挤压”开发商手中的存量用地尽快形成有效市场供应； ●由于去年的土地缩减，开发商仍在等待有效供应，今年的土地供应如果完成的话，今后两年将会集中放量。 ●高质量土地缺乏，传统高档区域的土地稀缺。 ●开发商持地观望，推迟入市，2006年集中入市，8大城区占80%。 2005年1月至今年3月北京土地交易总共53宗，但其中位于东城区及朝阳区的仅有6宗，土地面积约184733平米，规划建筑面积：293640平米。 本案周边除今年年初高价拍出工体北路的地块外，其他基本没有地块可以与本案地段相比拟，该地块以5.1亿元的高价成交，楼面土地价格为12655元/平方米。 一说明本区域总体市场看好，发展商对市场充满信心。 二说明本案还有上升空间，无论对发展商还是客户都是利好消息。 且该地块启动预计尚有时日，与本案竞争的可能性不大。 第二部分 工人体育场片区市场现状 第三部分 住宅市场消费分析 第四部分 地 块 分 析 大环境： 本案属于东城区的保利商圈，是北京传统的成熟商业区，南向靠近政府规划的中央CBD商务区，北侧为东直门商圈，是北京较大的交通枢纽站，东直门也是市区至首都机场的必经之路，东临三里屯酒吧街，朝阳公园，农展馆，北京各大使馆区也分布在项目周围。 小环境： 目前本案所处区域的保利商圈是北京较为繁华的传统商业集中区，是中央商务区的延伸出的泛CBD区，是集中了写字楼，酒店