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极客宝新房技能必知 2017年6月 一、新房与二手房业务区别 二、前期准备 三、客户来源 四、带客流程 五、后期回访 六、新房操作流程 成交周期 渠道人员专业性 客户侧重点 带客目标 后续服务 佣金 二手房 较长 要求专业性高 房屋本身面积、户型、价格、税费等。 带看成交 比较繁琐，牵扯精力较多。 与成交价格有关，可直接回款 新房 首访转化率30%左右，成交周期短 不要求特别专业，但要会“造梦” 区域未来发展、未来配套等大方面。 约到售楼处，辅助置业顾问促成成交。 几乎没有后续，维护好客户关系让其转介绍。 与开放商制定佣金政策有关。回款周期长。 二、前期准备 1、了解房地产基础知识，重点了解：开间、进深、绿化率、容积率、层高、建筑面积、实用面积等客户经常问到的术语。增强自身的专业性。 2、充分熟悉合作的项目，以及周边竞品。包括项目房源量、价格、户型、折扣、物业费等，以及项目周边学区、医疗、交通、商圈情况。 技巧：每个项目都去听置业顾问从头到尾介绍一边，最好录音。一定要留置业顾问名片，与置业顾问维持良好的关系。整理出每个项目具体情况，以备查看。 3、建立客户档案。以Excel表格的形式。以便于后期梳理。 4、心态：充分了解新房业务与二手房业务的区别，合理调整工作方式。 三、客户来源 1、call客。做新房需要大量call客，尤其是周一到周五。 2、竞品拦截。在不合作的项目周边开发客户，目标是立刻形成有效带看，不要轻易放客户走。 3、案场截客。最直接有效，但是风险也比较大。需要眼观六路、耳听八方。 4、微信朋友圈。图片以九张图最佳，要有户型、效果图、周边环境图，公司宣传图。文字大部分项目都有会现成的模板。建议不要体现价格，和售楼处具体位置。开头要体现“极客宝”某某某项目。 5、老带新。一定要维护好老客户，他身边肯定有需要买房的人。 6、熟人推荐 7、公司平台 四、带客流程带看前：1、与客户确定好所看项目。重点要确定客户之前是否去过售楼处，是否给售楼处留过联系方式。2、确定见面时间、见面地点。规划好看房顺序。如果客户从市区出发，尽量从市区陪访。如果不能一同前往，也尽量不要约到售楼处见面，防止客户顺访，或被其他同业拦截。 3、项目报备。 报备就是将客户信息提前给开发商，由开放商判定是否为有效客户。报备客户的有效性也是结佣的重要依据。 大部分项目需要提前1个小时报备。 每个项目都有报备有效期。如果客户当天无法到访，建议也先报备客户，避免客户流失。 如果感觉客户把控不住，比如说来电仅仅是咨询，约访时客户推三阻四、不确定看房时间的。类似这种情况也需要报备。 如果客户去过项目，要问清楚客户什么时候去的。看看有没有过保护期。如果过了项目保护期，那就正常报备。 如果客户仅仅给售楼处留过电话，没有去过，那就再管客户要一个手机号报备即可。 目前鸿通是直接带人报备。 带看中： 与客户见面后，尽量不要说项目价格、折扣等敏感问题。简单介绍周边配套、未来发展潜力等项目大优势。还是要多了解客户需求。不要主观判断每个项目的优劣，只要是我们合作的项目肯定是好项目。 进入售楼处要在门口登记客户信息。然后由置业顾问给客户系统介绍项目。这时候尽量以听、看为主。一定要听清客户说的每一句话，观察客户面部表情。 当到谈价格这一步时，大部分置业顾问会进行逼定，我们要根据对客户的了解，进行辅助促成。但是如果置业顾问没有逼定动作时，我们要主动判断客户意向，比如客户看的不错，但是举棋不定，标致动作：皱眉、搓手、咬嘴唇等，我们要给客户信心，建议客户成交。或者有合适的机会，提醒置业顾问逼定。 带看完，要留置业顾问名片，要填写带看单，让置业顾问、客户、分管领导签字。成交后要将认购书拍照留存。 带看报备流程： 带看报备流程( 重点)： 提前30分钟报备——陪同客户到售楼部报公司名——找主场或前台拿带 看单——置业顾问签字 ——带看单交给驻场——案场渠道主管签字(XX)——销售经理签字——开发商签字 常用报备流程：提前报备（线上/线下）---陪客户到点---领取带看单-签字--交接----拍照留底 项目禁区： 项目劣势： 带看后： 如果没有成交，要问出客户未成交原因，找出客户痛点。推荐其他楼盘进行带看。客户看房时间有限，要把客户时间占满，就算客户要看我们不合作的项目，也要陪同前往，当客户具有购买意向时，要及时对不合作的项目“说不”。 看房行程结束后，客户要回去跟家里人商量，我们一定要提醒客户，房子卖得很快，一定要尽快商量。如果需要带家里人复访，确定好复访时间。回公司后，将客户一天的情况详细记录在客户档案中，做好分类。 五、后期回访 与置业顾问协商好，根据客户情况，谁回访合