对房地产评估报告出现错误处理.docx

对房地产评估报告出现错误的处理 　　房地产估价师考试　　房地产评估报告常见错误类型75例　　报告书结构方面的错误　　●报告书漏项。　　●报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言写报告。　　●估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。　　●报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。　　●如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。　　●如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。　　●估价对象分析时描述不全　　缺少房地产权益状况描述；　　土地实物描述不全面；　　建筑物实物描述不全面；　　区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向；　　租赁情况交待不清。　　市场背景分析时，要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。　　●选用的估价方法不妥　　●未说明每种估价方法的定义、步骤　　●如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。　　●保险评估不能将土地价值记入。　　●划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。　　●拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。　　●再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保物权。　　●如果是房地产投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样　　●拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定　　●未说明估价结果确定的理由　　●拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响；●法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。　　●单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。　　●对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。　　各种评估方法中的错误：　　比较法：　　1、可比实例选择不当；可比实例数量要3个以上。　　2、可比实例的币种未说明；或未化成同一币种。　　3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；　　4、非正常交易情况的要进行交易情况修正；修正时要注意：拍卖、招标的并不一定比协议价格高。卖方将部分费用转嫁的，要进行修正。　　5、日期修正计算错误；　　6、区域因素修正(转载于:写论文网:对房地产评估报告出现错误的处理)时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。　　7、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；　　8、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；　　9、修正幅度过大，单项修正超过20%；　　10、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。　　11、不同性质的房地产，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同；　　收益法：　　1、一般尽量通过租赁收入计算。如果通过营业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。　　2、出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。　　3、求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入；　　4、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内　　和租赁期外两种情况，按不同的租金标准分别计算；　　5、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；　　6、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；　　7、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误；按使用面积计租的，要按　　使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。　　8、计算有效毛收入时未考虑空置率；　　如果空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。　　9、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。　　10、计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算；　　11、计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费　　等；计算费用时多项；　　12、某些计费基数未说明基数数值的来源；　　13、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、　　汽、热等费用。　　14、计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。　　15、资本化率的选取未说明求取方法和来源；　　16、报酬率选取不当；　　17、收益年限的确定未