北京市二手房交易环节税收问题调查报告.DOC

北京市二手房交易环节税收问题调查报告 　　分类课征或可改为综合税率 　　——北京市二手房交易环节税收问题调查报告 　　北京市房地产市场在经历了2005年和2006年两轮宏观调控之后，二手房市场价格仍在持续攀升。税收作为国家宏观调控的重要手段，近两年出台了一系列措施和办法，起到了好的效果，同时也出现了一些亟待解决的问题。　 　　2007年，北京市房价在中央宏观政策调控下涨势如虹，尤其是二手房，交易量上涨，成交价格上升。有业内人士预计，2007年北京市二手房交易量将在9-10万套之间。从成交区域来看，今年上半年二手房成交分布于北京市的十一个城区，主要成交热点区域为朝阳、海淀，这两区二手房的成交量分别占总成交量的33%和25%。 　　北京市二手房成交均价今年上半年已达到8522元/平方米，比去年同期增长34%。据分析，增长主要原因包括：随着土地供给减少，未开工项目将延期到奥运会之后，导致部分消费者弃一手房选二手房，需求转移到二手房市场。在市场需求大于供给的情况下，甚至出现房价“倒挂”，即二手房价格高于新商品房价格；多轨道交通，多中心发展的格局带动远郊区县二手房市场发展。根据《北京市十一五时期基础设施发展规划》，北京市将形成三环、四横、五纵、七放射的轨道交通网，城八区交易最活跃的区域为朝阳、海淀、丰台，带动通州、顺义、亦庄等远郊区县的跨越式发展，与之相关的二手房市场也将得到最大限度的提升；大幅震荡的股市在导致部分投资买家资金回流的同时，央行加息、资金监管、网上签约等政策相继出台，以及经纪行业内部的自律和规范化程度迅速提高等，都有助于吸引二手房购买者；交易环节的5税1费对买卖双方造成的影响慢慢弱化，在整体交易环境规范和透明的情况下，购房者的主动性逐渐增强。 　　税收问题 　　在二手房价格增长的同时，税收作为国家宏观调控的手段，在管理中出现了一些亟待解决的问题。 　　经纪公司、买卖双方漏缴税款。 　　经纪公司收取4种费用，漏缴营业税。在二手房买卖的过程中，经纪公司在帮助买卖双方成交后，都会按比例从中收取不同名目的费用，如3%的中介费、3000元过户费、5000元到几万元不等的差价费以及贷款费等。经纪公司取得以上4项收入后，或多或少都存在漏缴营业税问题；买卖双方漏缴5税1费。二手房转让过程中，买卖双方共涉及5税1费，卖方：营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税。买方：契税、印花税。2006年北京市地税局重新调整二手房计税指导价格，有效消除了买卖双方交易价格的盲目性，指导了二手房市场公平、合理、透明交易。但是与现在市场价格相比，2006年公布的指导价格显得偏低，低于市场价格一半，这也是导致双方签订两份协议偷逃税款的原因。一份是向税务机关提供虚假协议以达到少缴5税1费的目的，税款流失一半，进而影响到产权交易中心登记备案和网上签约价格的真实性。另一份才是三方(买卖双方和经纪公司)的真实协议。 　　二手房减免税政策不统一。 　　赠与政策不统一。契税：根据《北京市契税管理规定》第六条：房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定。土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上建筑物、及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产。营业税：对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税；个人所得税对个人赠与行为暂没有明文规定。也就是说，在同一赠与行为下，买卖双方征免政策不统一，买方契税全额征收，卖方土地增值税不属于征收范围、卖方营业税不征收；交换政策不统一。契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地增值税：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995])48号第五条：对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地