“御景花苑”商品住宅开发项目可行性研究报告.doc

PAGE 13 “御景花苑”商品住宅开发项目 可行性研究报告 目 录 一、项目概述 二、可行性研究报告的编制依据 三、项目建设条件分析 四、规划内容 五、设计方案 六、环保与市政配套 七、组织机构与人力资源配置 八、建设进度安排及物料供应 九、资金筹措 十、效益分析 十一、研究结论与建议 一、项目概述 （一）项目背景 1、项目名称：“御景花苑”居住小区 2、承办单位概况： “华宇房地产开发”公司是山东枣庄专业的房地产项目开发公司。公司注册资本1300余元，流动资金5000万元（一次开发）。 （二）项目概况 1、地块位置：本社区位于奎文西路北侧，东临运河路，西临微山湖畔，南临运河公园。 2、建设规模与目标： 土地面积：10.8公顷 容积率：1.4 建筑面积：152160平方米 开发周期：2年 土地价格：2960万 3、周围环境与设施 向东步行10分钟到达商业区，骑车5分钟达到微山县一中，距离人民医院骑车约15分钟，购物方便，设施齐全。 4、项目投入资金及情况效益情况 项目总投资：15322万元 自有资金投入：8000万元 住宅销售价格：1230元/平方米起 项目销售收入：19983.68万元 项目税后利润总额：2133.67万元 （三）项目建设缘由 1、项目建设有利于我公司在微山地产的进一步开拓发展 公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，信托开发区的优惠政策及政府支持，立足于薛城开发区，辐射枣庄五区一市。通过本项目的开发，占据微山区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在枣庄地产业界的形象。 2、项目的建设符合济宁市对微山建设的精神 国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目借款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。济宁市政府加大对房地产业的投放。形成了二、三级市场联动效应。济宁市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性得到调动和发挥，济宁市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。部分条件好的行政、企事业单位已进入住房贷币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。 3、项目开发优势所在 华宇地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉 （四）市场分析 1、微山地区房地产住宅市场分析 （1）“微山地区”概况 目前，微山地区有新河小区、苏源一村、二村；金园小区（建设中）。从配套设施看，新河小区配套较齐全，水、电、暖（气暖）三通，无管道煤气；苏源一村、二村为单位建设住宅区，属于福利分发，水电暖煤齐全，但不对外销售；金园小区属于金园矿建设完成，单位福利分发以200-300/平方向员工出售，供不应求；金城小区为分期建设，一期已交房，属于个人开发证件不全不能办理银行贷款手续，必须一次付清。现二期工程正在建设，据悉房价已上涨至1100元/平方，水、电两通。 （2）建筑类型 微山地区住宅类建筑其类型现状： ●多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中区的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。 ●别墅。现有的别墅形式是有私人规划的住院住户，在微山当地存在但并不多见，因其并非大型专业的房地产开发公司开发，也无牧业管理公司入驻，配套设施不齐全。 本项目建筑类型： 以（A）型为主干，周围点缀布局多层住宅。整个小区外观上错落有致，1.4的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。 配比： A型250套、B型36套、B1型8套、C型50套、D型56套、D1型28套、E型42套、F型＋G型440套 3、目标市场地位 项目销售目标群如下： （1）周边矿区的工作者； （2）欲改善居住条件的置业者； （3）政府及企事业单位中层以上管理干部； （4）其他 （四）结论 本项目社会效益、经济效益、环境效益俱佳，项目可行。 二、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《微山县总体规划方案》及《技术规定》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《建设道路绿化规划及设计规范》 三、项目建设条件分析 （一）资源条件分析 1、物质资源 根据总体规划对该地区的要求，本规划对该小区给排水、暖气均做了较周密的考虑： 1、给水　引自奎文西路水干管，沿小区绿化带引入各组团内部实行枝状供水，保证了居民的供水安全。 2、排水　采用雨污分流排水体制，雨污水充分结合地形地势，分别沿各小区内主干道及组