03物业管理市场.ppt

第三章 物业管理市场 第一节 物业管理市场概述 一、物业管理市场的概念与特点 （一）物业管理市场的概念 物业管理市场可以概括为：令物业服务需求和提供者走到一起，并就物业服务的交易价格达成一致的任何安排。 （二）物业管理市场的特点 1.与房地产市场密切相关性 2.物业管理市场的广阔性 3.物业管理市场产品消费的持续性 4.交易对象的非实体性、不可储存性 5. 交易对象的综合性 6. 交易对象的不易区分性和弱选择性 二、物业管理市场的形成与结构 （一）物业管理市场形成与发展的原因 （二）物业管理市场的结构 首先，是业主、使用人对物业管理服务的需求； 其次，是房地产开发商从经济效益、塑造信誉、履行保修职责、追求企业长期发展角度对物业管理服务的需求； 再次，政府从社会管理、社会效益角度对物业管理服务的需求。这种大量的对专业性物业管理的需求，使得提供专业性的物业管理服务有了的经济上的可行性。 （二）物业管理市场的结构 1.市场客体 物业管理市场上的交换对象是“物业管理服务”，是一种无形的劳务。这种劳务包括物业管理企业、专业企业或人员提供的以物业为媒的各种服务等。 2.市场主体 物业管理市场的需求主体是物业所有权人和使用权人，供给主体为物业管理服务经营人，即通过合法手续取得物业管理服务经营资格的人或组织。另外，通常还需要另外一个协调主体，主要由政府或行业组织担任。 3.市场环境 市场环境是指能使市场交易得以顺利进行的环境。即是指社会制度、各种相关的规章和具有法律效力的规范性文件以及社会风气、习俗等。 三、物业管理市场的运行机制 （一）价格机制 在其它因素相对不变的情况下，当物业服务价格升高或降低时，会引起物业服务供给的增加或减少及需求的减少或增加，这种供给的增加或减少与需求的减少或增加反过来又会引起物业服务价格的降低或升高，引导价格回归原位。 （二）供求机制 1.决定物业管理服务需求量的主要因素 （1）物业管理服务的价格水平； （2）物业管理服务的适用性与质量高低； （3）消费者的收入水平； （4）相关服务价格水平； （5）房地产业的发展状况； （6）物业管理信息是否充分； （7）消费者偏好。 2.决定物业管理服务供给量的主要因素 （1）物业管理服务的价格水平； （2）物业管理服务的成本； （3）人力资源状况； （4）市场环境 ； （5）物业管理企业对未来的预期； （6）物业管理相关服务价格的变动等。 3.物业管理市场的供求规律 （1）供求的变动决定着价格的变动。 （2）价格变动引起供求的变动。 （3）供求变动决定买、卖方市场的变动。 （4）供求的变化和价格的变化的关系。 （三）竞争机制 1.物业管理市场竞争的类型 （1）物业管理企业之间的竞争 （2）业主与经营者之间的竞争 （3）物业管理企业与其可提供类似服务的企业或单位间的竞争 （4）价格竞争与非价格竞争 2.我国物业管理市场的竞争方式 （1）按管理方式分类 ①通过委托管理占领市场；②通过顾问管理占领市场；③通过合作管理占领市场 （2）按获得物业管理权的方式分类 ①通过公开招投标方式占领市场；②通过协议招标方式占领市场；③通过自建自管方式拥有市场 四、物业管理市场的运行秩序 （一）物业管理市场秩序的基础 1.物业管理法规 2.业主的自主地位 3.物业管理企业的自主地位 （二）物业管理市场秩序的主要内容 1.市场进出秩序 （1）进入市场的秩序 ①对参与物业管理市场活动的经营者进行资格审查和资质认定 ②规范进入物业管理市场的经营对象、途径、范围。 （2）退出市场的秩序 ①物业管理企业自行破产退出市场，要按规定清偿债务，确定清偿债务的方式和期限。 ②对违法、违约者要迫使其停止营业、承担责任。对违反国家政策、法规的物业管理企业，要吊销营业执照，令其退出物业管理市场；对非法经营、质量低劣的物业管理公司，要限期改正，以保证物业管理市场的正常秩序。 2.市场竞争秩序 ①自主经营 ②效益优先 ③公正平等 3.市场交易秩序 物业管理市场的交易秩序，主要是规范市场主体的交易行为，确保交易制度明晰、交易信息公开、程序规范、定价公平、订约自由、选择充分、交换等价，做到市场交易活动按准则行事，交易价格反映市场的真实供需情况。 （三）物业管理市场秩序的维护 1.政府对物业管理市场的管理 （1）制定物业管理的政策法规； （2）实行物业管理企业经营资质管理； （3）制定物业管理服务标准，开展物业管理评优达标； （4）指导、监督物业管理市场主体的行为； （5）协调、解决物业管理市场运作中出现的各种情况和问题。 2.行业协会对物业管理市场的管理 （1）宜传政府关于本行业的政策、法规，协助制定本行业的道德规范、自律准则和服务标准； （2）协助政