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土地增值税 一、纳税义务人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。 （1）不论法人与自然人；（2）不论经济性质；（3）不论内资与外资、中国公民与外籍个人；（4）不论部门。 二、 征税范围 1、征税范围 ①转让国有土地使用权; ②地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 2、征税范围的界定 ①是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。转让的土地，其使用权是否国有，是判定标准之一。 ②是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让，是判定标准之二。 ③是对转让房地产并取得收入的行为征税。是否取得收入，是判定标准之三。 不是判断是否应当征收土地增值税的标准的是( )。 A.转让的土地的使用权是否为国家所有 B.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让 C.转让房地产并取得收入 D.有偿转让房地产使用权 参考答案： D ；有偿转让房地产使用权，不是判断是否应当征收土地增值税的标准。 3、对若干具体情况的判定 有关事项 是否属于征税范围 1.出售 征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。 2.继承、赠予 继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。 3.出租 不征（无权属转移）。 4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5.房地产交换 单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。 6.以房地产投资、联营. 房地产转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。 7.合作建房 建成后自用，暂免征；建成后转让，征。 8.企业兼并转让房地产 暂免。 9.代建房 不征（无权属转移）。 10.房地产重新评估 不征（无收入）。 下列项目属于土地增值税征税范围的有( )。 A.以房地产抵押到期用于清偿债务 B.以出售方式转让国有土地使用权 C.存量房地产买卖 D.以房地产作价入股进行投资 参考答案： [A, B, C, D] 三、确定增值额的扣除项目 1．取得土地使用权所支付的金额。包括：①地价款；②按规定交纳的有关费用。 2．房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 3．房地产开发费用。是销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出，即： ①能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（1+2）×5%以内。 ②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（1+2）×10%以内。 4．旧房及建筑物的评估价格。房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 5．与转让房地产有关的税金。包括：营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 房地产开发企业，在其转让时缴纳的印花税因已列入管理费用，因而不得在此扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）。 6．其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按（1+2）×20％加计扣除。 纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的( )计算扣除。 A.5%以内 B.10% C.10%以内 D.20%以内 参考答案： C ；纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的10%以内计算扣除。 房地产开发企业在转让房地产时已列入管理费缴纳的( )，不得作为有关税金从转让收入中扣除。 A.营业税 B.城市建设维护税 C.教育费附加 D.印花税 参考答案： D ；房地产开发企业的印花税，已列入管理费用