福州房地产市场分析报告.doc

福州房地产市场分析报告 目 录 3宏观篇 3一、宏观经济 3（一）城市性质与规模 4（二）宏观经济状况 41、经济发展状况 42、经济结构状况 5（三）人民生活水平 51、城镇居民人均可支配收入增长情况 62、城镇居民人均消费性支出情况 63、恩格尔系数 74、人均居住面积情况 7二、城市规划发展方向 7（一）福州城市总体规划 7（二）1995-2010年福州市城市总体规划主要内容 9三、相关政策分析 9（一）落户政策 9（二）按揭政策 9（三）其他政策 9四、结论 11市场篇 11一、福州房地产市场分析 11（一）房地产经济运行状况 111、房地产业在国民经济中的比重 112、历年房地产投资状况 12（二）土地状况 121、土地供应总量 122、土地价格 13（三）房地产市场供求状况 15（四）房商品房空置情况 15（五）房地产价格状况 151、历年价格增长情况 172、房地产单价情况 173、房地产总价情况 18（六）结论 19二、仓山区房地产市场分析 19（一）土地供应情况 19（二）仓山区房地产供求状况 20（三）仓山区房地产板块状况 201、金山板块 212、城南板块（即仓山老城区） 22（四）仓山区房地产价格状况 23三、福州别墅房地产发展状况 23（一）别墅房地产发展历程 231、2001年—2003年（为别墅发展前期） 232、2003年—2004年（为第二代居家型别墅年） 243、2004年—2005年（别墅多样化时期） 24（二）福州别墅市场近几年突然爆发的原因分析 25（三）别墅房地产市场发展现状——资源占有型发展阶段转向产品竞争型发展阶段 26（四）福州别墅板块市场状况 261、福州市板块划分理论的形成 302、各板块别墅供应量分析 31（五）福州别墅价格分析 311、独立别墅 322、联排别墅 333、别墅价格综合分析 33（六）福州别墅风格分析 331、别墅风格一览 342、新别墅风格产生——新亚洲别墅 35（七）对福州别墅发展的思考 351、市场方面 352、价格走向方面 363、需求方面 364、客户构成方面 375、营销方面 39附件：2005年公开出让土地一览 宏观篇 一、宏观经济 （一）城市性质与规模 省会城市榕城，城市规模不大 福州又称榕城，位于福建省东部、闽江下游，是福建省省会，全省政治、经济、文化中心。全市总面积118#004699968平方公里，其中市区面积1043平方公里，辖5区2市6县，即：鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区、福清市、长乐市、闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县。2004年末全市常住总人口660万人，其中市区人口243万人（户籍人口170.85万人）。 历史悠久，文化名城 福州是我国第二批颁布的历史文化名城之一。从汉高祖五年（公元前202年）闽越王无诸建冶城至今，已有2200多年的历史。福州山青水秀，名胜古迹繁多，是闻名遐迩的旅游胜地。全市著名的历史古迹有100多处，其中被列入国家级文物保护单位有2处、省级文物保护单位有44处。 福州又是全国首批14个对外开放的沿海港口城市，自古以来就是我国对外贸易的重要口岸。 长期受到制约，城市化进程的加速，急需扩展市区 由于政治和历史因素的影响，福州市的发展长期受到制约。2002年福州市建成区面积仅为100平方公里。随着改革开放的进一步推进和两岸关系的日益缓和，福州经济发展取得了长足的进步，城市化进程的加速发展使城市人口不断增加，城市局限在原有区域范围内发展越来越感到难于施展。因此，扩展市区成为一种必然选择。福州市区用地面积1043平方公里，扣除新店以北五个山区、乡土地面积430多平方公里后，市区可发展的土地空间约600平方公里，与全国许多省会中心城市的发展空间相比相对狭小。 发展战略：东扩南进西拓 扩大市区范围这一问题已引起政府的重视，因此近年来加快了城市建设和城镇化的步伐，提出了“东扩南进西拓”的发展战略，这在很大程度上促进了福州房地产业的发展，同时也将保证房地产业的长期繁荣。 城市人口年增长约5~6万人，增幅缓慢 福州市总人口从2003年起突破600万人，每年增长约5~6万人，增幅较为缓慢，其中城镇市区人口在2002年以后开始大幅增加并突破200万，相应的非市区人口则开始保持稳定在400万左右。 （二）宏观经济状况 1、经济发展状况 国民经济持续增长，03~05年增长速度加快，GDP年增幅超过10% 2004年全年实现国内生产总值1548