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房地产投资可行性分析 摘要 随着我国社会主义市场经济的稳步发展，房地产投资活动也日益活跃，房地产已成为第三产业的重要组成部分。中国房地产业经过二十多年的发展已逐步走向理性，但是，房地产投资的收益和风险是并存的，房地产作为一种重要的投资工具，其投资风险的规避有赖于科学的决策和理性的判断。要在房地产市场激烈地竞争中取胜，正确的决策是关键，而正确的决策很大程度上有赖于房地产投资可行性分析。房地产投资可行性分析有利于确保房地产项目投资决策的科学性合理性、投资方案的优化及投资的有序性，并为房地产项目投资后续工作提供依据。本文从房地产的基础知识人手，分析了房地产投资的特点、房地产投资风险的特征和我国目前房地产投资的现状。通过建立模型，构建一个系统的分析框架，利用这个分析框架开展分析工作，为投资者的投资决策提供可靠的理论依据。在整个分析框架中，本文着重从财务分析的角度来进行房地产投资可行性分析。在此基础上，将这一系统的分析框架运用到实际案例中，.来论证该分析框架的可行性。本文的研究方法基本遵循的是理论分析到实践验证的论述模式。文章的具体内容如下:1)探讨房地产投资相关理论及我国的实际情况。2)阐述了房地产投资可行性分析的基本概念、作用及构建了房地产可行性分析框架，并进一步着重探讨了其中的财务分析在房地产投资可行性分析中的运用。3)结合实际案例一xx地块进行房地产投资可行性分析，论证其具体实施的可行性。 关键词:房地产 房地产投资 可行性分析 财务分析、 1.引言 1.1研究的背景 随着我国社会主义市场经济的稳步发展，房地产投资活动日益活跃，房地产已成为第三产业的重要组成部分。 1992一2006年，房地产市场逐渐形成并不断完善，房地产业经历了1992一1998年的大发展和后来的消化调整时期，从2002年逐渐走出忽冷忽热、波动不定的状况，向按需定价、供需相对均衡的市场体系发展。在未来几十年，我国经济持续快速发展，快速的经济增长必将要求房地产、住宅业保持适度的增长。根据我国房地产业2001一ZOro年发展规划的要求，到2010年城镇人均住房使用面积将达18平方米，并拥有较好的居住环境;建设住宅33.5亿平方米，平均每年建3.3亿平方米;成套率提高到8.5%，房地产业每年以12%的速度增长，到ZOro年房地产业的增加值占GDP的比重将达5%，成为名副其实的支柱产业。但是，我国房地产业的现状不容乐观。过快的发展导致了房地产投资过热，造成了基建规模过大、盲目投资严重等诸多问题。统计资料表明，截止2006年，我国各类房地产公司数量已超过60000家，仅上海市就有房地产公司6000多家。房地产市场存在着激烈的竞争，如何在竞争中取胜是各房地产公司面临的严峻问题，而解决这一问题首先就要对房地产投资项目进行合理的可行性分析，进而做出正确的决策。房地产投资规模大、周期长，受自然因素以及社会、经济、政治等诸多因素的影响面临较多的不确定性，而具有很大的风险。一旦决策失误就会给投资者带来巨大的甚至是毁灭性的损失，而决策的准确性依赖于房地产投资可行性分析。因此，房地产投资可行性分析对于投资者来说是十分重要的。 1.2研究意义及研究对象 中国房地产业经过二十多年的发展已逐步走向理性，但是，房地产投资的收益与风险是并存的，房地产作为一种重要的投资工具，其投资风险的规避有赖于科学的决策和理性的判断。因此，要在房地产市场激烈地竞争中取胜，正确的决策是关键，而正确的决策很大程度上有赖于房地产投资可行性分析。可见在房地产投资活动中，投资可行性分析的作用是决定性的。具体体现在以下四个方面:一、保证房地产项目投资决策的科学性和合理性;二、保证房地产房地产投资可行性分析项目投资方案的优化;三、保证房地产项目投资的有序性;四、为房地产项目投资后续工作提供依据。我国房地产业经过多年的运作，在取得许多经验的同时，业内人士也普遍感到在资本运作方面缺少投资经济理论的指导，尤其是投资可行性方面。那磨如何开展房地产投资可行性分析?如何确保房地产可行性分析的客观有效性?本文正是从这一目标出发，在充分了解房地产投资的特点的基础上，结合现代经济学原理，通过建立模型，构建一个系统的分析框架，着重突出财务分析，并利用这一分析框架开展实际案例的投资可行性分析工作，为投资者的投资决策提供可靠的理论依据。构建一个系统的房地产投资可行性分析框架是一项非常繁重的工作，需要在相当宽的层面上考虑诸多完全不同又相互交错的因素。从本质上看，无论作为投资工具或投资主体，投资分析总是遵从同样的模式，即在投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行调查研究，对建成后的经济效益进行科学的预测和评价;在此基础上，根据不同的时间和风险度加以校正，然后根据预期风险和预期回报等，得出该项目是否应该投资和如何投资