商品房预售之买受人权利保护研究-民商法专业论文.docxVIP

规制，以保护买受人的权利；在公法上主要城市房地产管理法规等，对预售 规制，以保护买受人的权利；在公法上主要城市房地产管理法规等，对预售 市场的准入，预售的条件，预售的资金的监管，预售广告的管理等做出的 规定。 第四部分，讨论了权利保护的主要立法缺陷和完善建议，认为我国当 前的预售登记制度不能适应现实发展的需要，不同于传统民法上的预告登 记制度，仅仅是一种行政管理的手段，不具有物权登记的意义，且规定预 售登记仅为开发商的一种行政义务，没有上升到买受人的权利，造成了现 实中出现了许多一房二卖，重复抵押等诸多权利冲突现象的发生，同时目 前对预售条件规定过低，缺乏对预售款的正确监管，对违反登记和挪用预 售款的行为缺乏相应的制裁措施，同时对最高人民法院2003年在《c关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》司法勰释进行评价， 认为与其羞羞答答的列举规定惩罚性赔偿的情形，不如以欺诈为标准，直 接适用((消费者权益保护法》的有关条款。建议我国建立完善的开发商信 息披露制度，包括确立信息披露的标准，内容和采取的措施，包括建立企 业信用信息库、商品房开发项目信息库、为防止人为的哄抬售价，实行商 品房预售合同网上签约联机备案制度。并建立和完善我国预售登记制度， 将我国现在的预售登记制度发展为预告登记制度，确立登记为买受人的一 种权利，减少登记费用，统一登记机关，并完善对预售款的监管，建立第 三者委付制度，由第三方中立机关按照工程进度进行拨付工程款，以确保 预售款专款专用，最大限度防止烂尾楼的出现。 在此，需要特别说明的是买受人在签订(预售合同》时，一般会随之 与银行订立按揭合同，因篇幅和笔者学术水平有限，本文讨论的对买受人 权利保护是以单纯的预购合同为前提的，不包括对按揭关系中按揭人(预 售合同之买受人)权利保护的考察，对此有待笔者今后进一步学习和研究． AbsttactThe Absttact The system of pre—sale of commercial bui lding can helP peeple real ize their dreams that householder can own their house more conveniently．to seller，the pre—sale can accelerate the tour—over of capital；to buyers，it can ensure them obtain their house in the future in lower priCC．So．it plays an active rOle in improving the house condition and prospering the reaI estate market． However，the pre-sale system iS to sel 1 Comlllercial bui lding which was fini shed in the future，SO the buyer has more danger than norml building sale contract．it i s not a rare phenomena that some developers who often take advantage of there status as pre—sellers．violate the lawful rights and interestS of pre—purchasers by USing vicious breach of faith and fraud，such as‘welf”、“false advertiSing”、”double charging。。trick．Thi s trick not only harms the lawful rights and interestS of pre—purchasers but al so affects the further development of the estate market in China in an adverse way． In order to proteet their 1awfuI rightS and interests， pre—purchasers cannot expect the developers to tenseious lY keep thei r word．merely depending on the centracts between them．Therefore，pre—purchasers can only