大型城市综合体项目开发的工程技术管理.doc

大型城市综合体项目开发的工程技术管理 本文以大型城市综合体项目开发为例，将其开发流程按阶段、重点、要点三个层次展开，结合价值论的基本观点浅析开发过程中的工程技术管理，以探索包头中冶置业房地产大型城市综合体项目专业化管理之路。 一、大型城市综合体项目的特点、现状和发展趋势 1、大型城市综合体项目的定义及主要特点 位于公司战略布局重点城市、对该城市建设发展有一定影响力、对公司企业形象及价值效益有明显建树力、建设规模较大且功能多样的城市综合体项目，我们称之为大型城市综合体项目。 这种项目往往呈现投资规模大、开发周期长、功能复杂、技术难度高、影响力广泛等特点。 2、大型城市综合体项目现状与发展 大型城市综合体项目在我国起步较早，较典型的大型房地产公司如万达、SOHO中国、保利等已经经历了近20多年的发展历史，也已经完成了从启蒙期、开创期到发展期的三个阶段。 这些成熟公司的项目大多处于城市的黄金地段，由于其土地资源稀缺和不可替代的地理位置，大部分升值潜力较大，租金回报比较稳定。这类项目的开发，对于公司社会效益和经济效益的提升、抗风险能力的提升、综合专业管理能力的提升以及专业化管理团队的建设均起到了非常重要的作用。 与发展起步较早且较成熟的房地产开发商相比，包头中冶置业大型城市综合体项目无论是在投资规模、产品多样性、区域占有率，还是在收入权重比上均还处在起步阶段。 国内主要房地产公司投资物业占整个公司物业收益比重的比较见表2。 表2：投资物业占整个公司物业收益的比重表（单位：亿港元） 序号 单位名称 投资物业(写字楼、商业和酒店）收入 销售物业收入 占整个公司物业 收益的比重 1 长江实业地产 263.56 616.8 29.94% 2 新鸿基地产 84.74 168.8 33.42% 3 新世界地产 11.08 42.84 20.55% 4 华润集团地产 7.39 43.3 14.58% 5 保利集团房地产 8.28 214.04 3.72% （本表由第一太平提供） 公司不仅意识到大型城市综合体项目开发的重要性，也充分认识到当前存在的主要差距。从打造房地产开发企业“百年老店”的战略角度来看，公司有决心、有能力在未来房地产开发的产品结构中，在不断扩大保障房开发建设的过程中，逐渐增加大型城市综合体项目的开发量，使持有物业的稳定收益不断增长。 面对当今社会蓬勃发展而又复杂多变的形势，大型城市综合体开发项目由于其显著的社会性和相互间的差异化，其开发管理尤其是工程技术管理需要很强的创作性。管理者应将社会作为创作大背景，根据企业自身的文化与发展要求，结合城市规划与区域环境、当地市场行情、相关业态特征、建筑科技与艺术的水平，平衡品质、成本、进度、销售之间的相互制约，协调设计和施工，全过程主导并实现项目的效益最大化，其复杂性和艰巨性是显而易见的。 二、大型城市综合体项目开发的工程技术管理概述 我们把在工程管理中贯穿始终的技术应用与平衡称之为工程技术管理，其核心是工程技术管理者对技术环节及要素的把控和对复杂技术问题的预见与解决。 站在项目管理的高度上，实现项目的价值目标是难事，难就难在不突破总体约束---资源限制、时间限制、成本预算、质量标准、社会评价、行业制约等前提下达到既定的建设目标。而工程技术管理正是化解这些难题的重要手段之一。 三、大型城市综合体项目开发各阶段的工程技术管理要点 大型城市综合体项目开发是一个十分庞大的系统工程，会遇到诸多问题，有些问题甚至非常棘手，且贯穿始终的各种技术问题常常会关系着整个项目的成功与否，其不同阶段对应着不同的工作内容、重点和要点，下面根据工程的三个阶段以及相关实例予以简述。 (一)项目前期阶段 项目前期阶段工作主要包括编制项目前期策划书、编写项目建议书和项目可行性研究报告等。工程技术管理的重点是参与编写项目的可行性研究报告，组织并完成概念设计。 该阶段的技术管理的要点是：根据项目市场定位、功能布局、投资能力提出初步的设计构想，编写概念设计任务书，组织专业设计单位完成概念设计方案及工程投资估算。从价值管理的系统考虑，本阶段将完成项目价值取向的确定。关键取决于建设方在设计理念上的主导作用。 概念设计举例： 包头时代广场概念方案的选择 (二)项目实施阶段 项目实施阶段工程技术管理可以进一步分为工程勘察设计、工程施工、工程竣工验收三个阶段，工程技术管理的重点是工程勘察设计工作。 1、工程勘查设计 工程勘察设计管理的宗旨是安全性、适用性、经济性和艺术性的有机结合，以保障工程的质量、进度和投资三大控制目标的实现。 工程勘察设计包括：地质勘察、方案设计、初步设计、施工图设计。地质勘察为设计和施工提供地质构造、水文条件等科学可靠的依据； 方案设计是对概念设计方案的进一步深