房地产评估中存在的问题及对策讨论.doc

PAGE PAGE 1 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 一、绪论 （1） （一）研究的目的 （1） （二）研究的意义 （1） （三）研究的方法 （1） 二、当前我国房地产评估行业存在的问题 （1） （一）评估主体间存在纠葛 （1） （二）评估机构规范不健全 （2） （三）评估人员职业道德和专业水平有待提高 （3） （四）信用环境不完善 （4） 三、进一步促进我国房地产估价行业发展的对策 （4） （一）增强对违反职业道德和行业规则行为的处罚力度 （4） （二）完善行业操作规程 （5） （三）培养多种资质的复合人才 （5） （四）营造公平竞争的房地产估价市场环境，建立行业诚信体系 （6） 四、总结 （7） 参考文献 （8） PAGE 2 一、绪论 （一）研究的目的 房地产评估行业诞生于1991 年，在完善房地产市场的要求下评估机构从1999 年开始陆续脱钩改制，评估市场由“一枝独秀”发展为“百花齐放”。[1]经过十年的发展，我国房地产评估行业已初具规模，对房地产业的成长和社会经济的发展起到了十分重要的作用。但从目前来看，房地产评估机构有待进一步规范，评估人员的综合素质有待进一步提高，行业自律有待进一步加强。[2]房地产评估有很强的地域性，一个地区的市场容量有限，许多评估公司为了拥有更大的市场份额，不惜采取非正当手段，导致业内乱象横生，亟待整肃。我们应制定切实可行的措施，有效地解决这些问题。 （二） 研究的意义 房地产估价业在我国是一个新兴的行业。随着住房制度改革的进一步深化，房地产市场快速发展，市场规模越来越大，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济发展的重要的支柱产业，房地产市场的发展越来越离不开房地产估价服务。这既为房地产估价行业提供了更为广阔的市场空间，又对房地产估价行业发展提出了新的要求。但是我们应该清醒地看到，目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要，还存在一些不容忽视的问题，需要我们认真地研究并加以解决。 （三）研究的方法 通过文献分析，归纳法等方法，对当前我国房地产评估行业存在的问题进行一定程度的剖析，从而提出进一步促进我国房地产估价行业发展的对策，全力推进建立房地产估价行业诚信体系建设，致力于不断提高房地产估价师队伍的整体水平。[3]建立行业的社会公信力，为客户提供更优质的服务。 二、当前我国房地产评估行业存在的问题 （一）评估主体间存在纠葛 评估业务费对房地产评估业带来的危害企业或个人向银行贷款，需要房地产估价报告，估价机构为拓展业务支付银行业务费，于是构成金融机构、贷款个人、评估机构三者循环的利益关系。其间的利益纠葛主要在在社会现象与业界业务两个方面突出体现。 1．利益纠葛在社会现象中突出体现 目前我国经济市场正处于从计划经济转向市场经济、从管理型转向服务型的过程中，由于行业垄断、体制不顺、财力不够等造成公务员达不到高薪养廉、领导权力运行的监督不到位、行业部门利益驱动、垄断岗位及领导干部的管理制度缺位、规章制度不健全或执行不力等，致使一些不法分子有机可乘，索贿受贿，牟取非法利益。另一方面，房地产中介机构的数量不断增加，长期以来省内评估业务范围单一，抵押贷款成了评估机构的主要业务，银行成了评估机构的主要业务来源，致使行业普遍存在较严重的业务费现象，收费低和业务费问题造成执业环境较差，已经威胁到房地产中介机构的生存和整个行业的声誉。湖南省按地区不同业务费比例多少不一，相对来说房地产估价已是国内业务费较高的省份。评估业务费现在已变成人们见怪不怪的市场营销活动的“潜规则”。人们对商业贿赂的模糊认知致使许多人认为，做生意给费用是行规，是参与“游戏规则”所必须的环节和不成文规则。在商业活动中，人们对于收受业务费、变相奖物、奖金现象已经司空见惯；有的人是缺乏守法意识，有的人是一种无奈的遵从。对业务费的认识还停留在“随着商品经济的发展而产生的一种负面经济现象，是不可避免的”，而没有意识到业务费带来的无穷危害。 2．利益纠葛导致危害在业界的突出体现 在评估工作中付业务费给业界带来的危害具体来说有如下几点。第一，报考房地产估价师要具备大专以上学历并且要有六年以上在房地产中介岗位工作的经验，取得房地产估价师和经纪人资格应该是值得骄傲的，但由于在机构内付出业务费就能拿到业务，使从业机构和个人缺乏专业地位和尊严，没有个人成就感，从而也使估价师不是考虑如何提高技术水平和业务能力，提高专业服务质量，而是考虑如何运用业务费。第二，从法律角度看，行贿和受贿同样是犯罪，违反了《反不正当竞争法》，工商、纪委、检察院都可以予追究，不管是企业法定代表人或企业业务员都面临很大风险。[4]第三，通过发票冲帐。内部设帐，从纳税上是严重的偷税逃税