北京雅宝路地区商业调研报告.doc

北京雅宝路地区商业调研报告 一、区域商业概况 雅宝路区域一直以来由于地域上紧邻第一使馆区和大量的早期形成的外交公寓，从而历经经济发展的大潮，借助周边消费力上的优势，逐渐自发地形成一个外向型的商务服务区，其服务范围主要是为外籍人士提供配套生活服务和商品买卖。 经过时间的推移，这种服务内容不断地扩大和演变，目前在北京市商业领域已经形成了极具特色的经营范畴和服务内容，因为它本身的地缘优势，造就了雅宝路商业在北京市商业市场上是无法被其他区域所替代的，也奠定了其自身在北京市商业市场上的特殊地位，这种地位对北京市的多数消费人群是既陌生又熟悉的，陌生的原因是北京市民很少光顾雅宝路地区，多数人群从来不会把消费的目光投向这里；熟悉的是这里周边一度出现了像秀水街市场这样无人不知无人不晓的商业奇葩。 总结起来，雅宝路地区商业能够在北京市商业竞争日益激烈的市场屹立不倒的原因，也是其作为商业发展核心竞争力的主要原因就在于大量的外贸服装市场，将大量通过廉价劳动力生产出来的低成本商品，通过批发或零售的商品流通交易形式，贩卖到其他国度和地区，从而获取外汇流通和交易利润。 说雅宝路地区是个外向型的交易商场，原因在于雅宝路地区商业的着眼点自始以来就是服务于外籍人士，雅宝路市场商业繁荣的背后折射出的市场范围已经远远超越于北京、乃至中国市场的范畴，雅宝路市场成为了世界性的商品贸易的流通始发点，这么说并不为过。 区域定位：一个以外贸商业为主导的商务服务区。 二、地区商业特征 1、雅宝路的商业地位 目前，在第二使馆区和正在大力兴建的第三使馆区周边已经出现了和雅宝路类似的商品交易市场，例如第二使馆区内的雅秀服装市场、中国红街、亿城股份的3.3项目等、第三使馆区的女人街等，这些新兴市场的商品流通方式和交易方式与雅宝路地区比较相似，服务人群也比较接近，但在交易的总量规模和形式上还是存在一定差别的。 由于第一使馆区目前仍是北京最大的使馆集聚区，同时其位置又居于较为核心的优越地位，因此雅宝路的客流量是较大的，特别是经过多年的发展，作为批发为主的商业集合带，其多年培育的结果是已经形成了较为固定的批量采购人群，客源稳定、贸易额稳定，并且随着经济的发展还在不断地有新的流通人士从这里成批量的采购，并从中不断获利。因此，可以说雅宝路地区在同类型商业地区内的地位是近期无法被替代的，随着内部商业设施的不断改造完成，这种存量会继续持续地放大和累加。 2、雅宝路的发展前景 雅宝路市场有理由成为整个城市东部的商业中心地带，它除了紧临位置无比优越的第一使馆区，其北侧同时紧靠朝阳区政府办公所在的朝阳区核心地带，与朝外商务区和CBD商务区这东部两大商务区接壤，市场消费能力自然不容小窥。在这样的基础之上，它的市场前景一片广阔，但是由于先前没有政府的完整规划，再加上雅宝路地区道路交通状况亟待改善，这里的消费人群还是来自周边的涉外区域。 但目前，朝外大街一侧的市政状况日益改善，加上东侧连接CBD区域的光华路两侧正在加大改善力度，整个区域的商业更新改造也在如火如荼的进行当中。 在新建的商业设施中的，人们都毫无顾虑地将商业定位于或是外向型的商品交易场所，或是高档次的商业服务场所，共同的特征依然是将商业发展的着眼点放在了外籍人士和高消费人群上。这导致了直到目前为止，雅宝路商业还是个地域性的商业名字，没能吸引更多的城市内部其他地区的商业消费人流，这不能不说是一点遗憾。 一旦这种定位和服务人群过于固定，要想改变这种市场状况已经是很难的事情了。目前，雅宝路地区日成交量在1100万美元以上，每年的成交金额保持在30亿美元左右，2000年的贸易额最高曾一度达到50亿美元。雅宝路地区贸易范围覆盖俄罗斯、东欧、非洲、西欧、亚洲、北美，其中以俄罗斯、东欧、非洲为主要贸易出口地区。 3、雅宝路地区的商业业态 雅宝路的外向型商业定位，但其发展的瓶颈在于商住混杂的现象，地区内没有大型的独立商业，也缺少专门为商业经营打造的商业设施，并不罕见的是在原有办公或纯居住物业改造的基础之上形成的商业设施，因此，整个地区和雅宝路两侧显得凌乱不堪，商业场所较为分散地遍布于地区不同的街巷内。 目前雅宝路地区的商家总数在4500家左右，整个地区内部，以服装批发为主的业态占到了全部商业总经营面积的80%以上，而服装中又多以经营皮毛服装为主，兼有其他针织类服装。其次是酒吧和餐饮、娱乐，占到了10%左右，其他包括小商品和作为典型服务行业的航空运输占到了10%。 皮毛类服装在雅宝路地区大行其道的主要原因和这里的批量采购人群存在直接关系，经调查充斥在雅宝路周边市场中的消费人群主要是来自俄罗斯以及一些