房地产开发与经营第12章.ppt

12.2 物业管理的内容和程序 物业设备管理的要求 建立标准，保障安全 计划保养，做好预防 分工细致，责任落实 专业管理，控制成本 12.2 物业管理的内容和程序 物业经费管理 经费来源 定期收取的物业管理费 专项维修基金 多种经营收入 政府、开发单位多方面的扶持 12.2 物业管理的内容和程序 物业服务收费原则 等价交换 优质优价 取之于民，用之于民 公开 政府监督 12.2 物业管理的内容和程序 物业服务费的定价形式和计费方式 定价 形式 政府指导价 市场调节价 计费 方式 包干制 酬金制 12.2 物业管理的内容和程序 专项维修基金的管理 代管——在业主委员会成立以前，由当地房地产行政主管部门代管； 监督——各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理和使用。 12.3 不同类型房地产的物业管理 居住物业管理 居住物业，包括住宅小区、公寓、度假村、别墅等。居住物业管理就是对居住物业小区内的房屋建筑、市政公用设施的维护与修缮，公共卫生、交谈、治安、市场以及环境容貌的维护与整治。 物业管理的内容和程序 物业管理概述 不同类型房地产的物业管理 第12章 物业管理 12.1 物业管理概述 物业与物业管理的基本概念 物业：指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。 物业是物业管理的物质对象，特指使用中或可以投入使用的各类建筑物及其附属的设备、配套的设施及相关的场地等。 12.1 物业管理概述 物业的自然属性 固定性 耐久性 多样性 物业的经济属性表现为物业的商品属性，即物业是一种商品 物业的法律属性表现为房地产的物权关系 12.1 物业管理概述 物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 12.1 物业管理概述 (1)实施物业管理的企业必须是具备一定资质的法人经济组织； (2)物业管理是以合同、契约为中介的委托管理； (3)物业管理是通过提供有偿物业服务来获取经济效益的； (4)物业管理是通过对物业及其设施设备的管理来为业主和使用人服务的。 12.1 物业管理概述 物业管理的特征 市场化 企业化 社会化 专业化 12.1 物业管理概述 物业管理的目的 营造竞争有序的物业管理市场环境 和运行机制，不断提高物业 管理水平。 开展全方位、多层次、高效率、 高质量的管理服务工作。 建立良好的社区环境。 物业管理目的 12.1 物业管理概述 物业管理的产生和发展 19世纪末 1981年3月 起源 物业管理 在我国的 产生及其发展 物业管理在 我国的现状 前景 12.1 物业管理概述 政府对物业管理日益重视，先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》等，有力地促进了物业管理工作的发展； 物业管理公司发展迅速，各类物业管理公司遍布全国各城市； 各类物业管理协会纷纷成立。 物业管理在我国的现状 12.1 物业管理概述 住房制度改革实施后，产权多元化使房屋产权关系模糊，物业管理市场的客体内涵不够明确； 物业管理单位在机制转换中，延续了计划经济体制的传统观念，制约着物业管理的自由市场化发展。 一些地区管理费标准偏低，正常管理支出没有着落 物业管理市场执法管理体系落后于物业管理的发展。 物业管理市场存在的问题 12.1 物业管理概述 物业管理企业的专业化、规模化发展。 物业管理的股权化与市场化发展。 物业管理的职能化与网络化发展。 物业管理行业的规范化与法制化发展。 物业管理发展前景 12.1 物业管理概述 物业管理的基本类型 以生活资料为主的公共服务与管理 房产与地产的产权、产籍管理 房屋建筑及其附属构筑物的管理 设备与设施的管理 保安与消防管理 环境、卫生与绿地管理 交通协助管理 公众代办性质的服务 12.1 物业管理概述 物业管理的基本类型 与主业相关的针对性配套服务与管理 商业网点的设立 托儿所、幼儿园与中小学的设立 医疗保健网点的设立 娱乐、健身设施与社会福利场所的设立 日常生活服务的设立 物业中介机构的设立 12.2 物业管理的内容和程序 物业管理的委托 物业管理委托方 房地产开发企业 业主委员会 12.2 物业管理的内容和程序 物业管理的委托 管理型物业管理——实施受委托物业的日常管理与服务，适用于业主自用的各种物业； 租赁型物业管理——拥有经营权，为业主进行物业投资并取得一定利润或其他经营目标，适用于经营性物业和以租赁为主的高档居住物业。 12.2 物业管理的内容和程序 物业管理的招投标 物业管理的招标是指物业所有人或其法定代表的开发商或业主代表大会，在为物业选择管理