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房地产市场 CHINAREALESTATE 中日房地产市场泡沫比较研究 ———基于历史与现实的考量 邓建勋 张昊 王海鸥 厦门大学建筑与土木工程学院 摘要：本文在概括我国房地产现状及日本房地产泡沫发展规律的基础上，通过分析比较中日房地产发 展过程中的各种表现及内部成因，从中得出保障我国房地产市场良性发展的建议。 房地产泡沫， 房地产发展规律， 成因对比 关键词： 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2011）07-0034-3 一、引言 1983— 1990年的日本房地产出现泡沫化趋 近年来中央政府为遏制房地产市场泡沫倾 势，受其所累，1991年日本经济全面崩盘。房地产 向相继出台了“国十条”、“ 国八条”，使房地产市 泡沫的破灭给日本造成了难以估量的损失，日本 场有所降温。但由于居民的刚性需求、土地财政 从此进入长达10年的经济萧条期。下面简要分析 等各种原因，房地产市场在政策出台后不久即出 中日房地产“泡沫化”期间的相似表现。 现明显回暖，交易量有较大回升。全国商品房销 （一）地价、房价持续上涨 售迅速增长，房地产开发投资增速加快，房地产 2000—2010年，我国70个大中城市房价累 泡沫进一步扩张。而新版“国八条”及各地方版 计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了 “国八条”的相继出台，又导致国内市场大多数购 86%，二手房住宅价格累计上涨了96%；同期我国 房者持观望态度，房地产成交量日渐降低。据统 70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用 计数据分析，一般楼市经过6个月左右的成交量 地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上 萎缩，开发商将会面临巨大的降价压力。大量房 涨了174%，特别是2005年以来“招拍挂”制度严 地产企业在价格急剧下滑中将会出现资金链条 格实施之后，涨幅呈现逐年加快的趋势。与此同 的崩溃，造成房地产的“硬着陆”。究竟我国房地 时，“地王”频现，以2010年5月份为例，全国60 产市场是否会出现日本上世纪90年代的全面崩 个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%；成 盘，还需看我国的政策方向及执行力度。 交土地面积2686万平方米，同比增加89%；超过 二、中日房地产发展规律 1/3的住宅用地超出底价成交，平均溢价达56%。 2011.7 下半月刊·学术版 34 房地产市场 CHINAREALESTATE 在日本，1986年地价与物价指数之比为业，房地产业急剧升温，投机行为盛行，国外热钱 25.2,1990年上涨到68.2，短短三四年时间上涨趁机大量流入炒作，伺机赚取巨额利润。 了将近3倍。到1990年，日本房地产总值约为20 从以上的分析中，我们不难看出，在决定房地 万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全产市场走向的几个主要领域，我国目前的状况和 球总市值的2倍。在最高峰时，日本土地价值约 日本20世纪80年代极其相似。更加值得关注的 为当时美国地价总额的4倍多。 是最近各地密集出台的房价调控政策释放出上涨 （二）货币和信贷快速增长 信号导向明显，可以预见在经历短暂的观望期后 以2009年至2010年为例，为了应对全球金我国将会迎来新一轮的房价上涨期，我国房地产 融危机，中国实施了适度宽松的货币政策，这一政 市场泡沫化将会更加严重。因此，我们有必要探