房地产开发与经营第11章.ppt

房地产抵押二级市场是指买卖抵押房地产债权的市场。 银行将已抵押的房地产债权转让给一定的机构，这些机构将这些债权证券化，推向证券市场，从证券市场吸收资金投入到银行。 资产证券化是将资产收益权以证券的形式在资本市场发行并流通的过程。 有形资产 无形资产——股权资产、债权资产、货币资产和其他的财产权利 从贷款到债券——资产证券化 目前，人们普遍认可的资产证券化定义有广义和狭义之分。 (1)一级证券化 直接发行证券 (2)二级证券化 将债权等无形资产转化为证券 (1)能产生稳定的未来收益的资产 (2)流动性较差的资产 可证券化资产很多，包括：各种抵押贷款、贸易应收款、信用卡应收款、公共基础设施收费收入、融资租赁设备、特许权、人寿保险单等等。 转手证券——证券发行人将抵押贷款资产进行组合，经信用提高和信用评级后，以该资产组合为基础发行的抵押贷款证券； 剥离式抵押支持证券——将来自抵押贷款资产组合的本金和利息收入流由按比例分配变为不平等分配的证券； 担保抵押贷款债券——以抵押贷款组合、转手证券、剥离式抵押支持证券等组成的集合现金流为基础，发行具有多个债券级别的抵押贷款证券。 11.5 房地产抵押 设定抵押权的原则 房地合一原则 依法登记原则 设定抵押权的范围 “依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地所有权” “以出让方式取得的土地所有权”。 11.5 房地产抵押 房地产抵押合同 抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所 主债权的种类、数额 抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等 抵押房地产的价值 抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任 11.5 房地产抵押 房地产抵押合同 抵押期限 抵押权灭失的条件 违约责任 争议解决方式 抵押合同订立的时间与地点 双方约定的其他事项 11.5 房地产抵押 抵押登记的程序 申请 受理验证 审批收费 登记发证 11.5 房地产抵押 房地产抵押受偿 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到侵害。 补充：房地产抵押二级市场 房地产购买者 抵押贷款银行 证 券 投资者 抵押债权 抵押债务 现金 抵押债权 抵押债务 现金 一级市场 二级市场 房地产抵押一级市场与二级市场 什么是资产证券化？ 从“面粉”到“饼干” 性质相近的资产 证券化过程 标准化的债券 资产证券化的定义 适合证券化的资产 抵押贷款证券化的种类 房地产抵押 房地产租赁 房地产买卖 国有土地使用权交易 房地产交易概述 房地产交易案例 第11章 房地产交易 11.1 房地产交易概述 房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。 房产交易 地产交易 房地产交易 房地产交易 标的物位置的固定性 房地合一的特性 房地产交易标的价值金额大、专业性强 房地产交易标的供给的稀缺性 房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性 11.1 房地产交易概述 房地产交易的特性 及时登记原则 房地连动原则 交易价格遵循国家政策的原则 交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则 11.1 房地产交易概述 房地产交易的原则 房地产市场 广义： 是指从事房地产买卖、租赁、抵押、 典当等交易的活动场所以及一切交易途径 和形式的总称 狭义： 固定的房地产交易所 分为3级 11.1 房地产交易概述 房地产交易中心 一级市场 土地使用权出让市场 二级市场 增量市场 三级市场 存量市场 政府 开发商 消费者 房地产三级市场 1.主体 供给主体 政府、房地产商、企事业单位、居民 需求主体 房地产商、居民、政府和企事业单位、涉外房地产需求者 房地产中介 咨询机构、价格评估机构、经纪机构、房地产登记机构 房地产市场管理者 房地产行政主管部门、土地管理部门、房地产管理部门财政部、物价局、工商部门、税务局 主体和客体 2.客体：交易对象 实体 房地产、地产 权益 占有、使用、收益、处分 买卖、租赁、抵押、典当等 3.媒介 货币 主体和客体 按实物形态 地产市