房地产融资基础知识.ppt

* * 房地产信托融资的优势 优势 1 信托融资创新空间宽广，并有巨大的灵活性。 2 可以通过信托解决，增大市场供需双方的选择空间。 3 不受银行贷款时企业自有资金不低于开发项目总投资30%的约束，也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。 * * 股权证券化信托 股权投资类信托 权益转让模式 混合型信托 抵押贷款类信托 类型 房地产信托的运营模式 ④ 信托受益 ③ 偿还贷款 * * 委托人 信托公司 开发商 ① 信托资金 ② 信托贷款 担保人 提供 担保 房地产融资信托的基本结构 贷款型信托 * * 委托人 信托公司 开发商之股东 ① 信托资金 ④ 信托受益 ② 已购股权 ③ 回购股权 担保人 提供担保 股权证券化型信托 * * 混合型信托 股权投资型信托 委托人 信托公司 开发商之股东 ① 信托资金 ④ 信托受益 ②房地产股份 ③ 买卖 担保人 ① 提供担保 * * 股票融资 股票分类 按股票所代表的股东权利 按票面是否记载金额 按是否记载股东姓名 记名股票和不记名股票 普通股股票和优先股股票 有面值股票和无面值股票 房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。 * * Title 直接发行 间接发行 - 平价发行 折价发行 溢价发行 - 募集设立公司发行 募集新股公开发行 无偿增资发行 可转换公司债券 - 准备阶段 审批阶段 实施阶段 * * 房地产债券的概念 房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。 房地产债券融资 * * 房地产债券分类 依 据 按发行主体分类 政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等 按偿还期限分类 短期债券、中期债券、长期债券 按计息方式分类 附息债券和贴现债券 按有无担保分类 信用债券和担保债券 按是否记名分类 记名债券和不记名债券 类 型 按债券形态分类 实物债券、凭证式债券和记账式债券 * * 房地产债券的发行程序 按法定程序形成有关决议； 制定发行章程； 提出发行申请； 取得资信等级证明； 确定委托发行代理机构； 发布募集公告； 印制债券； 发行及善后工作。 房地产债券的发行方式 直接发行与间接发行 公募发行与私募发行 * * 利用外资 国政府贷款； 国际金融组织贷款； 外国商业银行贷款； 与外资合营； 发行境外债券。 房地产典当 其他融资方式 施工企业垫资； 房地产基金。 * * 房地产项目资金流的重要性：房地产开发项目的成功与否主要取决于两点，一是政策的稳定性，二是资金链的持续性。 * * （1）以自有资金＋银行信贷的传统融资方式 传统融资方式的资金筹集过程 自有资金的筹集 土地使用权抵押贷款 承包商的垫资 在建工程抵押贷款 预售款 几种常见的项目融资资金链介绍 * * 商业银行 购房者 开发商 按揭付款 首付款 首付款后的余款 * * 传统项目融资方式的资金图 商业银行 建筑施工企业 房地产开发商 购房者 土地开发商 商业银行 商业银行 商业银行 房地产市场运行及资金流程图 * * （2）自有资金＋房地产产业基金 在国外，以产业基金形式投资房地产是很普遍的，但在我国由于法律和市场的原因，房地产产业性质的基金还处在起步阶段。但从国外的房地产金融经验来看，“自有资金＋房地产产业基金”的融资方式，在我国是比较有发展前景的。 （3）自有资金＋信托计划 自从央行出台了货币信贷调控的政策后，对传统的“自有资金＋银行信贷”的融资方式，提高了门槛，开发商开始考虑“自有资金＋信托计划”的融资方式，该种融资方式的融资成本在8％～15％左右，比银行的融资成本要高，但抵押﹑担保方式比银行灵活。 直接融资：股权 股票 直投 间接融资：债券 银行贷款 * 中国矿业大学建工学院 * 资本金又称为 注册资本 资本公积(Additional Paid-In Capital)是指公司由投入资本本身所引起的各种增值，这种增值一般不是由于公司的生产经营活动产生的，与公司的生产经营活动没有直接关系，主要包括资本(或股本)溢价、法定财产重估增值、资本汇率折算差额、接受现金捐赠、股权投资准备、拨款转入等。 　　资本公积是企业非经营原因产生的资产增值，是非收益转化而形成的所有者权益。资本公积是一种准资本或资本的储备形式，经过一定的程序可以转为资本。 　　资本公积金是指由投资者或其他人（或单位）投入，所有权