房地产开发程序及策划.ppt

房地产开发程序 2007’估价部培训课程 一个问题 房地产开发 八大步骤 投资机会寻找 投资机会筛选 可行性研究 获取土地 规划设计与方案报批 签署有关合作协议 施工建设与竣工验收 市场营销 房地产开发主要程序 小结 立项 设计 施工 竣工 交楼 相关文件 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 获取土地的途径 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 主讲人 什么是房地产开发 ? 土地开发？ 房屋开发 ？ 房地产综合开发 ？ 一项综合性社会经济活动 ？ 定义：通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。 = 主要内容 1、房地产开发主要程序 2、房地产开发各环节主要参与者 3、深圳市项目前期开发建设流程 4、关注几个文件 一、房地产开发主要程序 租售阶段 投资决策分析 前期工作 建设阶段 四阶段 延续 物业管理 投资机会选择 投资决策分析 阶段一 投资机会寻找（看地） 投资机会筛选 项目建议书 可行性研究报告 项目取地策略报告 资金筹措 投资决策分析 前期工作 阶段二 获取土地 确定规划设计方案并获得规划许可 建设工程招标 开工申请与审批 前期工作的其他环节 立项及组建公司 签订土地合同 资金筹措 勘察测量 规划设计 临时供水供电 场地平整等 开发报建 工程招投标 质量控制 进度控制 成本控制 合同管理 安全管理 竣工验收 开发建设 原材料、配套设备检验 建立质量文件档案 竣工验收（单项、综合） 验收备案 竣工结算 编制竣工档案 入伙通告 建设阶段 阶段三 选择物业租售形式 制定租售方案 制定宣传与广告策略 自行销售或委托经纪机构 招商 出租、出售及其进度 租售价格 租售阶段 阶段四 物业交接 物业管理 初始登记 转移登记 交接物业 物业管理 延续阶段 开发建设 质量、进度、成本、合同、安全控制 竣工验收 验收备案 投资决策 分析 (阶段一) 前期工作 (阶段二) 建设阶段 (阶段三) 租售阶段 (阶段四) 物业管理 (延续阶段) 投资机会研究 项目建议书 可行性研究报告 项目取地策略报告 资金筹措 立项及组建公司 签订土地合同 资金筹措 勘察测量 规划设计 临时供水供电 场地平整等 开发报建 工程招投标 选择租售形式 制定租售方案 宣传与广告策略 初始登记 转移登记 交接物业 二、房地产开发环节主要参与者 开发商 《固定资产投资项目投资许可证》 前期计划立项、新开工计划 《土地使用权出让合同书》 《付清地价款证明》 办理用地手续及初始登记 取得土地途径 国土资源和 房产管理局 出让 划拔 转让 合作 发展和改革局 土地《房地产证》 对建设项目用地提出规划选址意见、规划许可与变更 规划局 《建设用地方案图》 《深圳市建设项目选址意见书 》 《建设用地规划许可证》 按照规划要点进行设计 设计单位 施工图设计 初步设计 方案设计 《深圳市建筑工程扩初设计审批意见书》 审批建筑工程方案设计审批，审批建筑工程扩初设计 规划局 《深圳市建筑工程方案设计审批意见书》 取得环保、消防、人防、民防、卫生防疫、文物保护等相关主管部门的审查并取得上述证书 规划局 《建设工程规划许可证》 进场，执行施工图 将蓝图变为现实 施工单位 监理单位 开工申请 开发商 资金已经落实 施工企业已落实 地价已经付清 审核资金落实审查，施工企业资质，施工图设计文件依法审查 建设局 《建筑工程施工许可证 》 燃气、消防、电梯、 节能环保等部门 勘察、设计、施工 、监理部门 建设局 主体工程竣工验收合格证 《工程竣工验 收备案证明书》 竣工验收 最后进行 主体工程最早验收 监督、备案 建筑工程竣工验收报告 分项工程竣工验收合格证 隐蔽工程随时验收 专项工程分步验收 规划局 《深圳市建设工程规划验收合格证》 规划验收 预售许可证 《房地产证》 交付使用 开发商 住宅使用说明书 住宅质量保证书 销售许可证 符合预售条件 《买卖合同》 国土资源和 房地产管理局 三、深圳市项目前期开发建设流程 消防局：消防报建 发防办：民防报建 水务局：水土保持 方案审批 水务局：文物保护范 围和建设控制地内建 设工程的许可或审批 水务局：水土保持 方案审批 规划局：建筑工程 扩初设计审批 业主：扩初设计 自行委托方案设计或按 规定进行方案设计招标 规划局：建筑工程方案 设计审批 发改局：新开工计划 民防办：民防报建 业主：地质勘探 消防局：消防报建 发改局：前期计划立项 国房局：招拍挂成交，签订《土地使用权出让合同书》 环保