博思堂江苏宿迁御景龙庭项目市场调研报告.pdf

宿迁御景龙庭项目市场调 研报告 博思堂地产综合服务股份有限公司 2010 年 8 月 研 究 目 录 第一部分：宿迁宏观环境 第二部分：房产开发概况 第三部分：微观市场分析 第四部分：项目发展建议 宿迁宏观环境 1、城市概况 1、城市概况 2、经济环境 3、产业规划 4、城市规划 5、宏观小结 1）区位、规模、行政规划、人口  地理位置： 宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8′-34°25′，东经117°56′-119°10’之间。属 于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低。  行政规划： 1996年7月经国务院批准，设立地级宿迁市。市政府驻地宿城区。 下辖宿城区、宿豫区、宿迁经济开发区、湖滨新城和苏州宿迁工业园区，以及沭阳县、泗 阳县、泗洪县三个县。全市总面积8555平方公里，为江苏省第4位。  人口： 2007年末总人口531.53万，为江苏省第7位。 目前宿迁人口构成特征： ——市区人口比例还较低； ——乡镇人口城市化明显； ——外来人口比例偏低，以本地人为主。 2）城区构成 宿迁整体的城市建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”。 宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域，从东到西依次是宿豫区、主城区和宿城新区。 老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心； 宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区； 宿豫区曾经是宿迁的一个县，2004年行政区域调整成为宿豫区，整个区域的建设正处于起步 阶段。该区域建设定位为具有独立城市功能的都市生活区。 1）宿城区 宿城区下辖14个乡镇、4个街道、1个省级经济开发区，区域面积854平方千米，人口82 万。是宿迁市的主城区。已经形成了纺织服装、机械电子、木材加工、食品饮料等四大主导产 业。宿城新区建设快速推进，核心区城市轮廓基本显现，城市功能逐步完善，将成为一个新兴 的行政、文化、商贸和生活区。 2）宿豫区 2004年3月撤宿豫县设区，下辖16个乡镇，总面积1176平方公里，总人口64万人。宿豫交 通便利，京杭大运河纵贯南北，宁宿徐、徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿新一级公路等 构架起了快速便捷的交通网络，西距观音机场60公里，东离京沪高速公路50公里。宿豫工业渐 成体系，初步形成食品、纺织、建材、化工、机械、包装、新能源等七大类支柱产业，江苏省 宿豫经济开发区、省级张家港宿豫工业园区、宿迁市彩塑工业园区。宿豫新区建设突飞猛进， 行政区、商贸区、三产区、教育区、居住区、工业区初具规模，建成区面积已达36平方公里。 2）城区构成 3）宿迁经济开发区 1998年11月经省政府批准设立的省级经济开发区。开发区位于宿迁城区南侧，规划面积 105平方公里，建成区面积45平方公里。 4）湖滨新城 2006年2月经宿迁市人民政府批准设立，是中心城市的重要板块,享受省级开发区待遇。目 前纳入统一规划和管理的区域面积116平方公里，人口5.6万人。湖滨新城开发区由生态旅游产 业园、职业教育产业园、高新技术产业园、软件和服务外包产业园、现代农业产业园、体育休 闲产业园和嶂山森林公园保护区七个部分组成。 5）苏州宿迁工业园区 苏州宿迁工业园区是省委省政府帮助宿迁实现更大突破战略决策所采取的重大措施，由苏 州宿迁两市共同建设，主要依托苏州工业园区实施。项目位于宿城新区内，规划面积13.6平方 公里，首期开发启动2平方公里。 3）城市交通 宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。 公路: 京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道 穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。 航空: 西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场 260公里，空港优势非常明显。 水路: 京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里， 通航 2000吨的船只。新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的 新长铁路已穿过该市到淮阴，2000年已全线建成。 铁路: 正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望20