淮北项目策划提案.doc

华智机构（上海） 淮北·濉溪·宝厦丽景项目 PAGE PAGE 3 淮北/濉溪/宝厦丽景 营销策划思路及提案 上海华智房地产经纪有限公司 2011年四月 目 录 TOC \o 1-4 \h \z \u 一、项目综合分析 3 1、区域概况综述 3 2、宏观背景浅析 4 3、区位环境分析 7 4、产品综合剖析 9 5、分析总结 12 二、项目基本定位 14 1、市场策略定位 14 2、市场经营定位 15 3、市场推广定位 16 4、市场支撑基点 17 三、目标客群锁定 19 1、目标客户构成 19 2、需求特征分析 20 3、投资行为分析 20 四、价格控制建议 22 1、定价方法 22 2、价格策略 22 3、价格区间 23 五、规划调整建议 24 1、产品定位构想 24 2、产品设计原则 25 3、产品调整意见 26 六、其他综合意见 27 1、主题步行街风格建议 27 2、产品招商相关意见 27 3、商业氛围营造探讨 27 4、商业营销推广思路 28 前 言 上海华智是一家立足长三角地区，辐射整个华东市场的专业房地产营销服务机构。成立以来，在房地产的商、住领域中，凭借着经验丰富的资深团队，以独特的营销理念、独创的行销体系、独立的社会资源为特色，已成功地为众多商业合作伙伴提供全方位的专业服务。 本报告是在市场研究分析基础上，以目前市场环境的宏观背景为依据，参照和剖析了大量商业地产的相关资料，结合本案的实际情况，提出有针对性的市场和产品定位，旨在通过双方营销的沟通和社会资源深度整合探讨，能最大限度帮助和强化本案的核心优势，消除或转化项目的现存劣势与风险，规避项目的客观威胁。在风险可控的前提下，为发展商提出切实可行的优化设计，赋予本案高附加值，全面提高本案的商业价值和市场竞争力。 由于时间比较仓促，本文难免有疏漏之处，望予以见谅！ 一、项目综合分析 1、区域概况综述 濉溪县位于安徽省北部，是淮北市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。城区中常住人口约20多万。 濉溪承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈的重要组成部分。 ★濉溪县 ★ 濉溪县 濉溪环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。 濉溪县国民经济平稳较快增长，地区全年生产总值接近百亿元，2009年按可比价格计算，比上年增长16.4%。 其中，第一产业实现增加值24亿元，增长4.6%，第二产业实现增加值40亿元，增长31.4%，第三产业实现增加值26亿元，增长8.9%。经济结构进一步优化。由于工业的快速发展和项目建设的有力推进，第二产业比重上升了5.9个百分点；规模工业总量突破30亿大关，比上年增长43.3；财政收入占GDP比重为12.3%，比上年提高1.2个百分点。按户籍人口计算，人均地区生产总值8251元，比上年增加1096元。 濉溪物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业淮北矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤2000多万吨。县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。 2、宏观背景浅析 2.1市场背景分析 市场趋势：子2010年国家针对房产市场出台的几次重要调控措施起，如：1月10日“国十一条”、4月14日“国四条”、4月17日“新国十条”……每一次政策出台都无疑是针对房价这一关键要素。政府打击投机、抑制投资需求的意图与力度都非常明显，从目前全国各大城市收到的效果来看，市场持币观望的态势已经形成。 目前，淮北及濉溪的房地产市场而言，还处在一个“低价区间”向上发展阶段。所以，虽受国家宏观调控影响，交投量略减，但总体市场趋势仍呈明显上升态势，未来成长空间仍比较可观。 价格走向：由于近年来受土供应地价格暴涨以及材料、劳动力综合开发成本的增加等因数影响，使得房价日益走高，区域内一、二手房价格步入2000-4000元/平方米的区间内向上运行，高端个案上冲至约7000元/平方米，价格底部进一步夯实。 市场氛围：随着资讯及商业信息渠道的高度发展