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广东肇庆房地产行业分析 （一）2014年上半年广东省房地产业的发展 上半年，广东商品房销售量降中趋稳，住宅销售均价盘整回落，促销成效初 显；待售面积再创新高，住宅增速高于商用物业，市场自主调整增强。按揭贷款 增速高位回落，销售资金回笼不畅；企业自筹资金快速增长，资金压力日增。住 宅投资占房地产投资比重有所下降，商用物业投资拉动效应增强，推动房地产投 资总体保持平稳增长。 1、市场运行概况 （1）促销初现成效，去化压力未减 受各商业银行纷纷提高住房按揭贷款利率、大幅放缓按揭审批进度，以及人 们对市场、政策预期不明朗和去年基数过高等因素的影响，今年以来商品房销售 市场同比持续下降。上半年广东商品房销售面积3846.00万平方米，同比下降 8.9%；销售额3510.94亿元，同比下降8.4%。商品房销售面积、销售额的同比 降幅比第1季度分别扩大0.7和2.9个百分点，但比4、5月份有所收窄，初现 企稳征兆。虽然今年第1、2季度商品房销售面积同比分别下降9.4%和8.2%，但 与近年同期比较，仍处于历史同期次高水平，反映出当前总体成交量尚处高位。 从商品住宅市场看，上半年全省销售面积、销售额分别为3406.56万平方 米和2885.12亿元，同比下降11.1%和11.6%；销售均价8469元/平方米，同比 略降0.6%。数据显示，随着市场促销力度加大，第2季度住宅销售量呈逐步回 升态势。其中，6月的销售均价8037元/平方米，为年内最低水平，而当月销售 面积相应创下新高，反映了市场促销行为收效明显。 1 图 8-2 2013年以来广东商品房销售面积、销售额走势 图 8-3 近 5 年上半年广东商品房销售面积比较 2 图 8-4 今年上半年各月份广东商品住宅销售情况 从市场新增供应看，上半年全省商品房、商品住宅批准预售面积分别为 3925.33 和 3362.53 万平方米，同比分别下降 10.5%和 14.2%。数据显示，今年上 半年全省商品房批准预售面积均低于过去 3 年同期水平，但过去 3 年新开工面积 屡创新高，预计今年市场供应较去年更为充足。数据反映，广东当年商品房批准 预售面积约为上一年新开工面积的 80%，去年全省新开工面积达 1.43 亿平方米 的高位，即便按70%能在今年达到预售条件计算，今年新增批准预售面积也将有 9985 万平方米，意味着下半年很可能出现供应高峰期。且相比去年成交快速上 升，今年市场总体上较为平稳，即便保持去年同等水平的成交量，今年总体新增 供应量也多于销售量。 图 8-5 2010 年以来广东商品房批准预售面积走势 3 图 8-6 2009 年以来广东商品房新开工、批准预售及销售面积走势 从供求关系分析，今年上半年全省商品房、商品住宅的销售率（销售面积/ 批准预售面积）分别为 98.0%和 101.3%，较去年同期分别提高 1.8 和 3.3 个百分 点，市场总体供求关系基本平衡。但另一方面，截至上半年期末，全省商品房待 售面积 4931.41 万平方米，比去年同期增加 730.06 万平方米，增长 17.4%，处于 近年来的最高位。其中，住宅待售面积 3170.76 万平方米，比去年期末增加325.78 万平方米，增幅为 11.5%；办公楼及商业营业用房待售面积合计 933.08 万平方米， 比去年期末增加24.87 万平方米，增幅为 2.7% ，明显低于住宅的增幅。住宅库存 不断增加的趋势值得关注，预计下半年去库存压力严峻。 4 图 8-7 2009 年以来广东商品房新开工、批准预售及销售面积走势 综上所述，在行政干预逐渐弱化的情况之下，供求关系的变化主导着房价的 升降，市场机制正在发挥其调节作用，市场自主调整日益增强。 （2）销售回笼不畅，资金压力日增 上半年，全省房地产开发