北京市房地产-北京望京地区商业地产区域市调报告.pdf

望京地区区域市调报告 一、 北京市宏观市场分析 （一） 举办奥运会对北京房地产市场的影响分析 办奥是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥 会促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚 了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好 的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产， 增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市 场的供给明显增加。 同时办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市 功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、 工作、生活、学习，集聚了人气，带动经济持续增长，整个城市购买力上升， 这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升，潜在客户大大增加。 （二）WTO 对北京房地产市场的影响分析 加入 WTO ，房地产需求总量将急剧增加，直接表现为高档外销房、写 字楼、宾馆、商场及工业用地的需求明显增加。一旦入世，中国的市场在几 年内将完全与世界接轨，最具成长性的中国市场对全球都具有诱惑力。相对 便宜的楼价，对海外投资者有巨大的吸引力。这一点，已经在北京楼市初露 端倪，一些高品质楼盘境外买主的比例越来越高。 入世后，北京等大城市必将成为外商抢滩中国市场的“桥头堡”，外商 来得越多，他们对住宅、办公楼的需求量越大，加上更多国内外金融机构的 信贷支持，购买力将持续提升。WTO 的国民待遇原则要求内销和外销商品 房并轨（北京市已从 2000 年 11 月 20 日起取消了内销和外销商品房销售许 可证的核准事项），这将刺激需求的增加。 入世对经济发展的促进将使居民收入提高，加上境外人士居住与投资需 求的增加，对住宅的有效需求趋升。入世使房地产企业的融资渠道空前开阔， 金融业的竞争也会使利息降低，贷款方式更加灵活，名实相副的零首付等付 款方式将大行其道，更符合买房人的利益，这实际上降低了买房成本，放大 了需求。 （三） 政策面对北京房地产市场的影响分析 1、121 文件影响 央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台， 对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响，其中最直接的影响 就是对房地产企业融资渠道的冲击，导致资金密集型的房地产企业 被迫寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。 2 、国务院 18 号文件 国务院 下发的 18 号文件正式提出“房地产业已经成为国民 经济的支柱产业”。说明政府要继续推动房地产的消费，促进房 地产业的健康发展决心和信心。 （四）本市房地产各项经济指标 2003 年 1－7 月，全市商品住宅建设完成投资 278 ．6 亿元，其中 31 ．9 亿元用于经济适用住房建设。商品住宅开复工面积累计达到 4659 万平方米， 比上年同期增加713 万平方米，增长 18．1％。经济适用住房开复工面积600 万平方米，为全部商品住宅开复工面积的 12．9 ％，比上年同期增加 150 万 平方米，同比增长 25 ．1％。 2003 年 8 月份房屋销售总数为 16956 套，总面积为 180 万余平方米， 销售总金额 103.2 亿元人民币。其中： 商品房预售总数为 11753 套，销售面积为 135.5 万平方米，销售总金额 88.4 亿元人民币，均价为每平方米 6521 元人民币。 经济适用住宅预售总数为 2131 套，销售面积为 19.5 万平方米，销售总 金额 7.3 亿元人民币，均价为每平方米 3738 元人民币。 销量较 7 月份相比，本月商品房预售在销售套数、面积、金额均比 7 月份上升 10%左右。经济适用房各项指标较 7 月份上升 25%到 45%