商业地产培训课程教程讲义.pdfVIP

商业地产培训课程之——— “八先八后” 主讲人：唐仁好 前前 言言 随着国家对住宅地产的严控，商业地产有了更猛进的发 展展，经过几年的发展经过几年的发展，不少开发商走了很多弯路不少开发商走了很多弯路，同时有同时有 少数开发商取得了战略上的成功，但如何做好商业地产, 是我们要冷静思考的问题. 前期前期参与了参与了几几个商业地产项目的前期策划和后期运营个商业地产项目的前期策划和后期运营，， 同时也参观很多项目，感触颇深，结合我参与项目策划和 运营后的问题，以此总结，大家共享。 Page 2 商业地产开发程序很要紧，我把房地产的规律定义为 八先八后八先八后，我归纳了我归纳了一下应该是下应该是： 11 先定位后拿地先定位后拿地 22 先策划后规划先策划后规划 33 先文化后设计 4444 先招商后建筑先招商后建筑 5555 先融资后投资 6666 先经营后销售先经营后销售 77 先管理后开张 8888 先品牌后赚钱钱 Page 3 第第一、先定位先定位 后拿地后拿地。 过去我们是先拿地后定位 但现在恰恰相反！ Page 4 第一、先定位 后拿地。 过去拿到地，开发商就赚钱，但是现在不是了， 商铺不再是香饽饽了，商铺没有像过去那么好卖了。 我们我们拿地之前还要想好什么呢拿地之前还要想好什么呢？？ 我想我想先先从三个方面展开从三个方面展开：： Page 5 第一、先定位 后拿地。 首先:商业模式、商业形式，做什么样的业态 业态实际上和区域的促进形成商业地产的 价值，为什么这么说，不同的业态有不同的价 值链、不同的价值产业。不同行业获得利润不 一样，竞争也不一样，想好了再去拿地。 Page 6 第一、先定位 后拿地。 其次其次:产品的类型产品的类型 不同客户有不同产 品的需求，目标对象要 清楚，产品要清晰 Page 7 第一、先定位 后拿地。 最后:行行为模式 靠什么赚钱靠什么赚钱，三年五年还是十年三年五年还是十年回回本本， 不管什么模式都要清楚不管什么模式都要清楚，，如果你搞不清楚如果你搞不清楚，， 实际上就看不到自己的钱在什么地方。 最后要对用地属性判析，商业地产要有消费，有了消 费，商业才有价值，投资者才有收益，开发商才有利润。 如果没有消费如果没有消费，我们投资就是给自己挖坑我们投资就是给自己挖坑。 Page 8 第二、先策划 后规划 商业策划是商业地产规划的核心 策划和规划并不是矛盾体，策划是引导性的规划，规 划是实际性的策划划是实际性的策划。策划实际上是把我们商业地产理策划实际上是把我们商业地产理 念性、形象性空间布置上面可以达到一定高度，然后 利用规划限制的条件再对他进行修整 Page 9 第二、先策划 后规划 策划策划盈利模式盈利模式，，靠什么赚钱靠什么赚钱，，利润的不同点利润的不同点 在什么地方。通过商业地产来提升商业价值 的通路，同时也