原阳地块前期定位报告及商业规划设计建议.pdf

原阳地块前期定位报告及商业规划设计建议 1 目 录 第一部分 城市 市场 地块 一、城市描述 二、市场现状 三、地块分析 第二部分 项目定位 一、定位切入点 二、总体定位 三、功能定位 四、客户定位 第三部分 项目规划建议 一、各物业产品配比的理论及数据支持 二、项目规划建议及物业配比 第四部分 住宅首期产品建议 第五部分 商业规划建议 一、动线设计原则 二、商业动线组织及人、车流分析 2 三、商业物业规划设计要点 第六部分 经济测算 一、经济指标 二、收入估算 三、成本预算 四、开发节奏把控 五、各阶段资金流向分析 3 前 言 商业，是一个城市繁华的标志。 商圈，是一个城市的名片。 每一个城市都必定有其商业名片，北京有王府井步行街，上海有上海新天地，杭州有武林广场，郑州有 CBD 商圈……这些地 方经过数年的文化、历史、商业的积淀，因位置、城市功能的完善，从寂落到繁华，最终成为其所在城市的商业代言及形象代言。 我们自问：谁来代表原阳？ 25 分钟车程抵达省府郑州，20 分钟抵达市府新乡，郑州、新乡两个城市成了原阳 30 分钟生活圈内的生活配套，也正是这样 的位置让原阳城处于尴尬其中的境地。 而老城区的固步不前，新城区的亟待爆发，为处于新老城区结合部的本案提供了难得的市场机遇。 本报告中，我们将结合周边的项目进行资源整合，结合目前市场现状进行多种类产品的可行性分析，以差异化进行市场定位， 以期寻求突破现有商业之固有模式，成就原阳商业的一片新天地！ 4 第一部分 城市 市场 地块 一、城市描述 原阳县南临黄河，位于新乡市南端，全县辖 6 镇 11 个乡，人口 70 多万，其中县城人口 25 万人、乡镇人口近 50 万人。区域 面积 1329 平方公里。 原阳位于新乡和郑州之间，区位优越，交通便利。地处中原城市群核心腹地，与郑州一河之隔、三桥相连，京广澳高速、107 国道纵贯南北，郑焦晋高速、310、311 省道横穿东西，自县城 3 分钟车程进入全国交通主干网，20 分钟抵达新乡市区，25 分钟 车程抵达郑东新区，40 分钟车程抵达新郑国际机场。 原阳县城分为老城区和原阳新区两个部分。目前，原阳老城区的城市建设相比其他同级县城相对落后，老城区亟需升级改造； 原阳新区规划为新城市的行政中心、文教中心、金融商业和高档居住中心。以无污染工业园区和高档居住区组成，城区总体规划 面积 33 平方公里。目前，建成区面积已达 11 平方公里，以黄河大道和农行大道交叉周围区域为中心，围绕中心广场建设的行政 办公区和公共服务区已经形成；初步形成了汽车零部件、农副产品加工、医药化工、高新技术四大主导产业，浙江万向、河南金 龙、四川通威等国内 500 强企业先后莅原投资兴业，河南白鹅实业鹅绒裘皮加工项目等一批超亿元项目相继开工建设，县域工业 持续健康快速发展。 小结： 城市崛起催生市场机遇。目前，原阳城镇化人口比例基本为 33%，城镇化水平刚刚脱离缓慢发展的初级阶段（城镇化人口 30% 以下）、进入加速发展的中级阶段（城镇化人口 30%—70% ），快速成长的城镇化道路将为新区的发展提供难得的市场发展机遇， 5 也将为本案赢得发展契机。 二、市场现状 1、区域住宅市场现状  作为房地产竞争的主战场，原阳新