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松芝·万象城
D/E栋营销方案
合富辉煌中国合富辉煌中国 （（安徽公司安徽公司 ））
2013.1.16
PART 1 营销背景与竞争分析
合肥市场现有公寓主要分为普通居住公寓和商办公寓两种性质，高端公寓稀
少
合肥公寓市场现有产品实际的市场功能定位主要为“写字楼及住宅的低端替
换型物业”。房地产市场的整体发展阶段决定合肥公寓市场以性价比路线为
主流。
70年产权公寓，以2.9-3m平层层高为主，挑高产品多为早期审批项目，数
量较少量较少 ；；
产品面积区间集中在30-80㎡ ，少量超80㎡大户型，主力户型面积集中在
4040-6565㎡㎡之间之间 ；；
精装产品数量稍逊于毛坯产品，但有增多趋势，精装产品可能成为未来公寓
产品的一种方向。合肥典型公寓项目未来将提供约80.95万方的供应量，其中
已上市未销售的部分约54.65万方，未推出的量约26.3万方；
公寓市场/客群分析
自住型客群 投资性客群
第一圈层： 第一圈层：
来源：项目所在区域客户； 来源：项目所在区域客户；
关注点：低总价，学区，区域成熟度； 关注点：低总价，附加值，区域成熟度；
购房目的：自住与投资兼有，当前市场自 购房目的：办公与投资兼有，以投资客为
住客户较明显。 第一层 主，兼顾自住办公的客户。
第二圈层： 第二圈层：
来源来源 ：合肥大区域合肥大区域 ； 来源来源 ：合肥市其他区域合肥市其他区域 ；
关注点：低总价，区域配套，升值潜力； 关注点：低总价，区域配套，升值潜力；
购房目的：自住与投资兼有，投资客比例 第二层 购房目的：投资客户为主，部分办公使用
较较大。 客户客户。。
第三圈层： 第三圈层：
来源：其他市区及省外； 来源：其他市区及省外；
关注点：区域成熟度，升值潜力； 关注点：区域成熟度，升值潜力，附加值；
购房目的：多为看中收益率的投资客，少 第三层 购房目的：多为看中收益率的投资客，少
量的回乡置业客户。 量的办公客户。
总结：当前客户集中在30-45岁之间，投资
总结总结 ：：当前客户集中在当前客户集中在2525-3535岁之间岁之间 ，，多多
客户占有较大比例客户占有较大比例 ，部分为办公自用部分为办公自用 ，多看多看
为看中公寓的住宅性质、低总价、学区。
项目的收益率、区域成熟度、产品附加值。
投资客户关注的核心是能够带来高投资回报的产品价值基础和持续增值空间，因
此对产品地段、配套的关注甚至超越产品本身。
地段地段
区域商务价值；
交通便捷；
未来升值空间
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