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大型商业项目市场定位报告 作者:高翔宇 未分类 2005-11-2 【手机看文章】 商业项目市场定位报告 一、摘要 商业项目商厦（即 8 号楼）是商业项目广场的标志性建筑和首期项目，大厦将成为商业项目发展 股份有限公司发展文化产业的重要产品，成为文化消费的一站式服务中心。 商业项目商厦的市场定位是：以图书、音像、软件等销售为主，集文化产品销售、体育用品销售、 娱乐、休闲、餐饮及必要配套服务、办公于一体的大型文化综合商厦。 商业项目商厦占地面积 7000 平米，总建筑面积 99000 平米，总高度 64 米，地上 11 层为商业部分， 地上 12-16层为写字楼。其中将有一个 25000平米的大型图书商场用于集中经营，建成后将成为 全国规模最大的图书售卖场。 商业项目商厦总建设期为 25 个月，到图书售卖场开业（2005 年9 月）为 30 个月，主要销售工作 全部完成为 36 个月。商业项目商厦总投资 7.4 亿元，到 2004年末阶段的总销售收入达到 8 亿元， 资产达到 5.9 亿元，到2005 年末的销售收入为 8.9 亿元,总资产 5.9 元.到销售基本结束的 2006 年 9 月，总租售收入为 9.6 亿元,总资产 6.3 亿元。 到 2006 年9月将完成销售总面积为 48850 平米，占大厦总建筑面积的 49%，占大厦总可销售面积 的 57%，总销售收入为 RMB8.5 亿元万元，总理论平均销售价格为 17000，报告销售执行销售价结 果为 17500元；毛利率分别为 57%和 56%，净利率分别为 37%和 36%。 其中商业部分的平均销售价格为 19100 元，写字楼部分的平均售价为 12700 元。将销售车库面积 约 5250 平米,销售收入 2700 万元。广告费用占全部租、售收入的 2.5%，计 2400 万元，销售费用 占租、售收入的 3.5%，计 3360 万元。 将达到可出租面积为43400平米(全部面积99000-48850销售面积-15000配电机房-5250车库销售 面积)，预算空置率限制在 10%以下，本报告销售预算允许空置面积 6650平米，占全部可销售面 1 积的 8%。到2006 年末期望获得租金收入为 8300万元，其中含 25000 平米书店的 4560 万元的一 年租金收入。（详见 8/6，销售损益分析）。 本项目的 4年内部收益率为 12%，投资回收期为 3.62 年。2006 年净现值为 3.5 亿元。 二、市场环境分析 1、 北京市宏观经济环境分析： 根据北京市《奥运行动规划》，到 2008 年，第三产业增加值将占北京市国内生产总值的 60%左右。 （加快发展第三产业。第三产业是首都经济的主体，对服务奥运会有着直接的作用。要加强首都 优势资源的开发，加快发展突出体现首都资源优势和特点的信息服务及中介服务业、旅游及会展 业、科技教育业、文化体育业，形成新的经济增长点；大力发展金融业、商贸流通业、房地产业、 运输邮政业，完善城市综合服务功能。到 2008年，第三产业增加值占国内生产总值的比重达到 65%左右。引自《奥运行动规划》）。因此图表 1、2 的宏观数据还将朝向对社会消费更加有 利的方向发展。 2、 海淀区宏观经济环境分析： 海淀区，特别是中关村科技园区将成为北京市发展布局中的重要功能区之一，因此相对于其他区 域，作为国家级科技产业开发区的中关村科技园区具备更加得天独厚的条件，商业项目广场作为 科技园区的文化、商业配套服务区域，必将与科技园区的发展获得同步效益。 （加快重点功能区开发建设。集中力量建设中关村科技园区和北京商务中心区，与奥林匹克公园 共同构成北京市的三大重点功能区。同时，加强金融街，王府井、西单及前门-大栅栏-琉璃厂等 重点商业中心区，现代化口岸及物流基地等重点功能区的开发建设，提高城市的综合服务能力， 为奥运会的成功举办创造条件。引自《奥运行动规划》） 因此，发展商业项目广场及首期“商业项目商厦”项目应以完善西区文化商业服务功能的角度 出发。本项目是一个为北京市的三大重点功能区之一的中关村科技园区提供文化商业服务功能的 项目，政策及市场前景广阔，未来经营潜力巨大。