房地产开发与经营 课件2.ppt

第2章 房地产开发前期工作 1.掌握土地使用权的获取方式,前期工作阶段的主要内容； 2.熟悉房地产开发的主要阶段划分、房地产项目招标方式； 3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目立项报批的程序与内容，招标程序与组织形式,办理施工许可。 2.2土地使用权获取途径 2.2土地使用权获取途径 2.2土地使用权获取途径 2.2土地使用权获取途径 2.2土地使用权获取途径 （1）建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致; （2）施工许可证应放在施工现场备查; （3）施工许可证不得伪造和涂改; （4）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工; （5）在建的工程因故中止施工施工的，建设单位应自中止施工之日起两个月内向发证机关报告; （6）建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告。 * * 本章学习要求 遵循房地产开发 程序的必要性 遵循房地产开发具有的内在规律性 是减少房地产开发风险的需要 房地产项目开发是一项复杂的生产活动， 需要有科学合理的开发程序 城市政府制定严格的项目报建审批程序 制度的引导、监督和管理作用 2.1 房地产开发的阶段划分 2.1.1 遵循房地产开发程序的必要性 2.1.2房地产开发的主要阶段划分 投资机会研究 可性研究行 项目评估和决策 获取土地使用权 开发项目立项 规划设计与方案报批 建设工程招标 签署有关合作协议 七通一平等工作 基础工程 主体工程 安装与装修工程 室外工程 竣工验收 销售准备 广告推广 现场销售 物业管理 投资决策阶段 前期工作阶段 工程建设阶段 租售与物业管理阶段 2.2.1 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于地产一级市场。 土地使用权出让年限：住宅70年，工业用地50年，商业40年 土地使用权出让的方式有招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。 2.2.1 土地使用权出让 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场。 房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。 房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进人流通领域进行交 易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。 2.2.1 土地使用权出让 招标出让 是指市，县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定的或者不特定的自然人，法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为 分为公开招标 和 邀请招标 2.2.1 土地使用权出让 拍卖出让 是指市，县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间，地点公开竞标，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为 挂牌出让是指市，县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 2.2.1 土地使用权出让 协议出让 是指国家以协议方式将国有土地使用权以一定年限内出让给土地所有者，使土地所有者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2002年起，经营性用地不能采用协议方式出让。 2.2.2 土地使用权转让 土地使用权转让是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移，土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。（出售、交换和赠与 ） 以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定已经全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，完成投资总额的25%（不包括土地出让金），属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 2.2.3 土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该副土地交付