吉林延吉项目前期定位策划报告-市场调查研究_行政中心_商业聚集区.pdf

延吉某小区项目 前期定位策划报告 2010 年6 月 1 目 录 第一篇 市场篇 一、宏观市场分析 二、区域市场分析 三、区域产品分析 第二篇 项目篇 一、项目概况 二、项目分析 三、项目理解及定位 第三篇 产品定位篇 一、定位分析 二、定位原则 三、产品定位 第四篇 营销篇 一、营销思考 二、营销思路 第五篇 建议篇 一、售楼处建议 二、样板房建议 2 第一篇：市场篇 3 一、宏观市场分析 （一）全国房地产市场分析 1、2009 年楼市特征 2009 年我国宏观经济经受住了来自国际金融危机和经济周期性下调的冲击，逐渐恢复 增长势头，房地产业作为国发经济的支柱产业，在政府一揽子刺激政策的有效拉动下率先走 出低迷，累积的购房需求集中释放大推动了成交量的上涨，改善性购房也是积极入市，而投 资、投机等需求情况也有明显抬头之势，成交量的猛涨和价格快速拉升成为近阶段国家调控 楼市的主要依据。 2009 年，全国商品房销售面积 93713 万平方米，比上一年增长 42.1%；商品房销售额 43995 亿元，比上一年增长 75.5%。其中，商品住宅销售额增长 80%，办公楼和商业营业用 房销售额分别增长 66.9%和 45.5%。值得注意的是，去年房屋投资、竣工面积的增速却远远 低于房屋销售面积的增长。统计显示，2009 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 31.96 亿平方米，比上一年增长 12.8%；房屋新开工面积 11.54 亿平方米，增长 12.5%；房屋竣工 面积 7.02 亿平方米，增长 5.5%。其中，住宅竣工面积 5.77亿平方米，增长 6.2%。 市场呈现特征： 供求比严重失衡，豪宅成交比例大幅增加，普通住宅成交比例减小，而投资 客的比例达到历年最高。 2、全国市场周期结构变化 本轮市场变化由 2008 年底的低谷、至 09 年初期的复苏、然后上升、加速、至狂热，最 终停歇，非常完整。在此期间呈现了相关政策及市场结构等变化，如下列图表所示。 2009-2010 年房地产政策变化情况 08 年 4 季度低 09年1季度复 09年2季度上 09 年 3 季度加 09年4季度狂 10 年 1 季度停 谷 苏 升 速 热 歇 多次下调存款 密集出台从紧 继续从紧政 出台信贷新 出台集约土地 利率准备金率