天津国耀.上河城整合营销推广策略案.pdf

国耀·上河城 整合营销推广策略案 PART 1 看穿 PART 2 看项目 PART 3 看表现 第一部分 看穿——揭开买房的底牌 [关键内容]  人为什么买房？  买什么样的房？  实现怎样的人生？ 看穿别人笑我太疯癫，我笑他人看不穿 把买房看穿 人的一生只需要四套房 共四套 哪一套 分类 首置 首改 再改 TOP 40-60㎡/二 面积区间 60-90㎡ 90-150㎡ 独栋、联排 手房 第一需求 地缘性 地缘+品质 品质 品质+身份 距市中心 近 远 近 远 我们的主力客群 “质 地两难全 影响购房行为的两大因素——品质、地缘 品质 TOP 再改 地缘 (距城心) 首置 首改 把市场看穿 北辰区域及竞品分析 土地市场 天津土地市场遭遇寒流 2012年第一季度土地成交量与出让金双降 建设用地面积 规划建筑面积 成交土地均价 成交楼面积均 土地出让金 土地宗数 平均溢价率 （平米） （平米） （元/平米）价（元/平米） （万元） 总计 183 13232810 748 799 0.44% 1056751 住宅用地 19 1030297 1877706 4797 2632 0.00% 494246 商业/办公用地 28 1040920 2116575 2055 1011 2% 213926 工业用地 135 8740728 285 384 0.01% 335669 其他用地 1 307347 497800 420 259 0.00% 12910  2012年第一季度，天津土地市场接连推出了不少优质地块  政府希望通过出让优质地块来吸引开发企业竞买，但市场反应平平  库存消化不良和融资日趋困难等问题致使开发商资金链紧张，纷纷放缓拿地节 奏。 供给和成交下跌 成交价格水平明显下降 商业/ 办公 用地 15% 住宅 用地 11% 工业用地