天津芦花庄园项目整合营销思路提报.pdf

芦花庄园项目整合营销思路提报芦花庄园项目整合营销思路提报芦花庄园项目整合营销思路提报芦花庄园项目整合营销思路提报 纵横地产纵横地产 目录目录 前言前言 市场分析 客户分析 营销思路 执行细案执行细案 前言 前言前言 1111 滨海新区进入国家战略发展计划滨海新区进入国家战略发展计划，成为中国整成为中国整 体关注焦点.区域高端人士聚增. 前言前言 ““限制别墅类地产限制别墅类地产””政策出台政策出台，使得别墅价格使得别墅价格 22 继续走高，天津别墅市场值得期待。 目标客 户从观望转向关注户从观望转向关注. 前言前言 2006--2007年后别墅市场集中放量，造成目 3333 前市场在售项目在20个以上，竞争趋于白热 化。 前言 高端客户居住理念日趋理性.中心型别墅项目 4444 及度假型别墅项目平分秋色.各自项目细化卖 点梳理及有效的市场诉求成为关键. 前言 随着天津整体经济的迅猛发展,高端客户群体 5555 呈现多极化发展趋势呈现多极化发展趋势((职业职业\\特征等并不单一特征等并不单一)). 产品与目标群体的精准定位成为项目操作成 功关键功关键.. 前言前言 66、别墅市场发展方向别墅市场发展方向 别墅项目稀缺,挤压高端群体购买欲望. 投资方式多样化与别墅项目总房款矛盾. 直销时代的来临及下线操作直销时代的来临及下线操作 别墅项目操作关键词 -- 口碑 市场分析 市场分析市场分析 一、土地一级市场分析 2007年一季度国家出台“限制别墅类地产”政策之后， 使得别墅类地产因限制土地供应，新增供应稀缺。 市场分析市场分析 二、房地产二级市场分析 由于土地的供应量的下降使得该板块内 滨海核心板块滨海核心板块 的别墅项目在后期增加的可能性较小的别墅项目在后期增加的可能性较小； 但关注程度较高 近年来别墅项目发展最快的板块近年来别墅项目发展最快的板块，作为连接市作为连接市 东丽湖板块 区与滨海新区的中间地带，其发展潜力很大。 生态资源得天独厚生态资源得天独厚，别墅产品竞争力较强别墅产品竞争力较强。 滨海湖板块 珠江(宝坻)板块 连接北京与天津的中间板块，高端配套现已呈现, 生态资源得天独厚。 滨海湖周边区域规划建设一批极具竞争力的世界级 滨海湖板块 旅游项目,打造滨海休闲旅游度假的核心区域 . 市场分析市场分析 竞争对手： 主要竞争对手主要竞争对手 滨海湖 万科东丽湖 潜在竞争对手