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北京XXX 项目策划报告书 卖房子 第一个层次，卖“看得见，摸得着”的东西，是房子和家居； 第二个层次，卖“看得见，摸不着”的东西，是景观和环境； 第三个层次，卖“看不见，摸不着”的东西，是品味、格调和氛围 但，所有“看不见，摸不着”的东西（文化），都是通过“看得见，摸得着”的东 西来体现的。 1 目 录 项目概况 北京 XXX 项目项目策划背景 区域环境分析 通州区购房客群消费行为分析 SWOT 分析 项目价值分析 定位依据 定位建议 目标客户群分析 项目定位对周边地区竞争格局的影响 产品卖点整合 户型定位及配比建议 户型设计建议 产品规划建议 营销配合建议 项目实施进度安排 2 一、项目概况  地理位置 本案位于通州区北苑环岛北侧，八通轻轨北苑站与本案隔街而设，该地区属 北京高速发展的“泛 CBD ”地区，是通州区区域规划之北苑商务区核心区， 堪称通州的西门户。南临新华大街为长安街东延长线，连接京通高速路，东 距 CBD 核心区国贸 15 公里，车程约 10 分钟。  四至：东为规划芦庄西路，宽 30 米，西为拟建 20 米规划路，南为 长安街东延线——新华大街，北为通惠河。  建设用地面积：41033.1 平方米  代征城市公共用地面积 22310 平方米 其中：代征绿地用地面积：12250 平方米 代征道路用地面积：10060 平方米  拟建建筑面积：约 20 万平方米，目标容积率大于 4  总户数；约 1100 户  园区绿化面积：13222 平方米  设计构思：围合设计，四栋北塔楼采用两栋连塔布置，三栋南塔以三层 商业裙房相连，东侧 4 层会所，西侧 9 层板楼。另有一南北朝向临河板 楼于整体用地东侧，自成体系。  建筑性质：住宅、商业及配套设施  项目运作现状  本案为旧厂搬迁改造成项目，九月份，工厂将按合同规定搬迁完毕， 完成建设区域土地平整。不存在拆迁阻力，条件具备可迅速开工。  已完成市计发、建委立项手续。  已取得建设用地规划许可证，规划意见书，目前正在进行审定方案 的完善与报批。  本案前期审批手续齐全，可以继续以协议出让方式取得国有土地使 用权，但需限在 10 月 31 日前具备办理出让手续条件。 二、北京 XXX 项目项目策划背景 3  内部因素  属规模较大的郊区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可 持续竞争力及品质的超前性。  容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适 应当前主流市场的需求。  本案的综合成本决定本案市场价格水准处于中间状态。通州区房价 近几年呈直线飚升状态。目前通州区腹地较大规模项目均价一般超 过 3200 元/平方米，北苑环岛附近在 3800-4200 元/平方米，由于八 通轻轨通车在即等利好消息，轻轨沿线项目房价继续呈上升状态。 本案为通州区旧厂搬迁改造项目，土地取得成本为通州区较高（甚 至目前为最高），经初步测算，本案的综合成本将为 3000 元/平方米 左右，因此本案不具备低价入市，靠打价格战后来居上的先天条件。 同时就现状住房消费市场而言，目前来通州区购房人群大多属价格 较敏感人群且消费行为较比挑剔，楼价的心理价位在 4000 元/平方米 左右，这必然对本案形成较大的价格心理压力。因此在本区域 4000