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商业房地产市场投资分析实务
目录
前言
第一章 宏观经济技术参数。
一、宏观政策、法规、金融及重大事件。
二、地缘与人口关系
三、人口与经济关系
四、未来发展规划
五、宏观经济技术参数使用方法。
第二章 投资技术参数
一、 地产方面
地产常用知识解答
二、商业方面
1、时机性;
2 、进程性;
3、地段性;
4 、规模性;
5、布局性;
6、人气性;
7、硬件性;
8、稳定性;
9、资源性;
10、 竞争与兼容性;
11、人口分析;
12、商圈分析;
13、人性
SWOT 分析法
13 参数分析法
第三章 技术分析方法
一、定量分析
二、定性分析
三、典型性商业分析
四、定价方法及换算
五、市场各阶段风格介绍
六、图形设计
第四章 各业态市场简介、及北京市各业态市场之现状
1、服装、鞋、百货类市场
2 、食品类市场
3、家居类市场
4 、机电类市场
5、边贸市场、旅游购物类市场
6、电子类市场
7、其他各类市场
第五章 运作手法
一、租赁模式
二、销售模式
三、组合模式
四、炒铺
1、概念介绍
1)各技术参数在炒铺中的应用
2 )炒铺操作程序
3 )艾略特波浪理论介绍
4 )波浪理论在炒铺中的应用
五、房地产证券化和信托介绍
第六章 节点控制
一、营销节点
1、蓄水期
2 、开业期
3、养市期
4 、经营期
二、推广节点
各推广工具的应用
(一)蓄水期
(二)开盘期
(三)开业期
(四)养市期
(五)日常运营期
各类运营模式简述
1、常见模式)
2 、远洋城模式
3、万达模式
4 、东方家园模式
5、香港豪德公司模式
6、赛博模式
7、天雅模式
其它各类商业业态介绍
1、概念、分类
2 、业态分类的变量
3、商业街及商业街设计
4 、Shopping mall
第七章 使用工具
1、经营管理公约
2 、租赁合同
3、商业策划内容
4 、消防管理文本
5、各类实用图形鉴赏
前言
2004 年夏天的一个炎热早晨,我在北京堵塞得车流中缓缓前进。望着车外
滚滚的车流,耳边响起一首英文歌,歌词大意是:“我有一个梦,埋藏在心中,
从来没有想放弃过······。”
从 96 年正式踏入商业地产行业,屈指已过 10 年了,经历过太多的波折,为
了研究这个行业的规则,在烈日下步行走过北京四环以里的大街小巷,花费了半
年的时光,回想起每天走 35 公里的那段时光,令人刻骨难忘。
郑州、石家庄、西安、太原、沈阳、济南等一个个熟悉的城市在脑海闪过,
为了对各个区域市场的运行规律作分析研究,这些城市伴随着我的步伐,令人多
么亲切。经过几千个市场的洗礼,终于对市场的客观规律有深刻的理解。
市场是动态的、发展变化的,在研究和探索的过程中,得到了许多朋友的帮
助和鼓励,非常感谢,顾京海、詹九生、王斌、张捷、刘艳霞、王巧玉 杨宇光 ,
北京天雅大厦的赵永杰,以及为我做书稿整理的杨坤等等,在此对他们的帮助深
表感谢,也非常感谢许多信任我的公司,将上亿的资金交于我操盘,使我对其内
部规律有了更深刻的认识,正是在大家的支持下,才得以将此书完成。
商业地产作为一门新兴的边缘学科,市面上有关它的书籍很少,一般有的也
是社区底商和国外 shopping mall 的书,而作为中国特色的市场类业态,其运行
规律在许多从业者中比较陌生。
本书将从投资者常用的分析方法、分析工具入手,从宏观经济技术参数、投
资技术参数和定量、定性、典型性商业分析,对项目的前期研究、定位到项目设
计运作和节点把控,提供全程的指导,同时也对各类市场业态和各种流派运作手
法进行简单剖析,使读者对市场运行规律有个较全面的认识,在此书中,将我所
知和经历的经验毫无保留的奉献给读者,由于篇幅和时间所限,此书不足之处难
免,敬请谅解。
此书中所举案例,由于时间因素,仅代表其某个阶段的,而非永久不变,使
用过程中参考使用。
谨以此书献给我的妻子和女儿。
谨以此书献给所有关心此书的朋友们。
谨以此书献给所有鞭策过
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