商业房地产市场投资分析实务.pdf

商业房地产市场投资分析实务 目录 前言 第一章 宏观经济技术参数。 一、宏观政策、法规、金融及重大事件。 二、地缘与人口关系 三、人口与经济关系 四、未来发展规划 五、宏观经济技术参数使用方法。 第二章 投资技术参数 一、 地产方面 地产常用知识解答 二、商业方面 1、时机性； 2 、进程性； 3、地段性； 4 、规模性； 5、布局性； 6、人气性； 7、硬件性； 8、稳定性； 9、资源性； 10、 竞争与兼容性； 11、人口分析； 12、商圈分析； 13、人性 SWOT 分析法 13 参数分析法 第三章 技术分析方法 一、定量分析 二、定性分析 三、典型性商业分析 四、定价方法及换算 五、市场各阶段风格介绍 六、图形设计 第四章 各业态市场简介、及北京市各业态市场之现状 1、服装、鞋、百货类市场 2 、食品类市场 3、家居类市场 4 、机电类市场 5、边贸市场、旅游购物类市场 6、电子类市场 7、其他各类市场 第五章 运作手法 一、租赁模式 二、销售模式 三、组合模式 四、炒铺 1、概念介绍 1）各技术参数在炒铺中的应用 2 ）炒铺操作程序 3 ）艾略特波浪理论介绍 4 ）波浪理论在炒铺中的应用 五、房地产证券化和信托介绍 第六章 节点控制 一、营销节点 1、蓄水期 2 、开业期 3、养市期 4 、经营期 二、推广节点 各推广工具的应用 （一）蓄水期 （二）开盘期 （三）开业期 （四）养市期 （五）日常运营期 各类运营模式简述 1、常见模式） 2 、远洋城模式 3、万达模式 4 、东方家园模式 5、香港豪德公司模式 6、赛博模式 7、天雅模式 其它各类商业业态介绍 1、概念、分类 2 、业态分类的变量 3、商业街及商业街设计 4 、Shopping mall 第七章 使用工具 1、经营管理公约 2 、租赁合同 3、商业策划内容 4 、消防管理文本 5、各类实用图形鉴赏 前言 2004 年夏天的一个炎热早晨，我在北京堵塞得车流中缓缓前进。望着车外 滚滚的车流，耳边响起一首英文歌，歌词大意是：“我有一个梦，埋藏在心中， 从来没有想放弃过······。” 从 96 年正式踏入商业地产行业，屈指已过 10 年了，经历过太多的波折，为 了研究这个行业的规则，在烈日下步行走过北京四环以里的大街小巷，花费了半 年的时光，回想起每天走 35 公里的那段时光，令人刻骨难忘。 郑州、石家庄、西安、太原、沈阳、济南等一个个熟悉的城市在脑海闪过， 为了对各个区域市场的运行规律作分析研究，这些城市伴随着我的步伐，令人多 么亲切。经过几千个市场的洗礼，终于对市场的客观规律有深刻的理解。 市场是动态的、发展变化的，在研究和探索的过程中，得到了许多朋友的帮 助和鼓励，非常感谢，顾京海、詹九生、王斌、张捷、刘艳霞、王巧玉 杨宇光 ， 北京天雅大厦的赵永杰，以及为我做书稿整理的杨坤等等，在此对他们的帮助深 表感谢，也非常感谢许多信任我的公司，将上亿的资金交于我操盘，使我对其内 部规律有了更深刻的认识，正是在大家的支持下，才得以将此书完成。 商业地产作为一门新兴的边缘学科，市面上有关它的书籍很少，一般有的也 是社区底商和国外 shopping mall 的书，而作为中国特色的市场类业态，其运行 规律在许多从业者中比较陌生。 本书将从投资者常用的分析方法、分析工具入手，从宏观经济技术参数、投 资技术参数和定量、定性、典型性商业分析，对项目的前期研究、定位到项目设 计运作和节点把控，提供全程的指导，同时也对各类市场业态和各种流派运作手 法进行简单剖析，使读者对市场运行规律有个较全面的认识，在此书中，将我所 知和经历的经验毫无保留的奉献给读者，由于篇幅和时间所限，此书不足之处难 免，敬请谅解。 此书中所举案例，由于时间因素，仅代表其某个阶段的，而非永久不变，使 用过程中参考使用。 谨以此书献给我的妻子和女儿。 谨以此书献给所有关心此书的朋友们。 谨以此书献给所有鞭策过