房地产的价值分析及交易税负.pptx

房地产价值分析、处置模式及交易税负;讲师简介----杨明伟;（一）确定房地产价值的因素 1.价值分析的目的 目的不同，房地产价值分析的结果也不同; 2.土地物业本身的状况 （1）位置及主要规划条件 （2）土地使用权证书或者其他证明材料 （3）房屋所有权证书或者其他证明材料 （4）建筑年代、主体结构、使用状况和配套设施 （5）收益和现金流情况 （6）通风采光、周边环境及其他限制 （7）是否处于最佳的使用状态 （8）物业定位及与典型物业对比分析; 3.城市经济分析及房地产发展状况;4.区域房地产市场分析;5.价值评价方法的选择;（二）房地产交易的类型;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;（六）合作开发 1.总体思路 拥有土地使用权的企业与开发商共同合作开发所拥有的土地，由拥有土地使用权的企业出面与地方政府协调土地的变性和开发工作，开发商根据之前与拥有土地使用权的企业达成的协议提供资金支持，在完成开发前手续之后，由开发商通过增资或者股权受让等方式控股进行房地产开发，原拥有土地使用权的企业作为小股东存在，享有后续的开发收益。; 2.相关的程序 （1）寻找有意合作的开发商 （2）对拟开发商进行选择，确定合作方 （3）与合作方签到合作框架协议，共同推进项目 （4）与合作方签到正式协议 （5）股权转让，让渡控股权 （6）全部退出或者持股至项目开发完毕，获取收益;（一）不同交易方式下的税费 1.资产转让下的税费负担 （1）营业税及附加（5.5%，转让方缴纳） 按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税 按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加; （2）印花税 按产权转移书据由转受让双方各转让合同所载金额缴纳0.05%的印花税 （3）契税 由受让方按成交价格（合同）缴纳3%的契税 （4）土地增值税 由转让方按增值比例不同按超额累计税率30%-60%的比例计算缴纳土地增值税;（5）企业所得税（25%、20%或者15%等） 按照转让收益缴纳企业所得税（按期预缴，年底与其他收入汇算清缴）;2.股权转让下的税费负担 （1）印花税（转让方和受让方各0.05%） （2）企业所得税 （3）契税（无需缴纳??? （4）土地增值税（无需缴纳） （5）营业税（无需缴纳） 可以看出，股权转让的税负交资产转让要少许多 问题：将资产转让转换为股权转让的方法和成本（剥离和注资）;（二）资产转让和股权转让的特点 资产转让的交易标的是土地使用权，交易的对方当事人是拥有土地使用权项目的公司，而股权转让的交易标的是拥有土地使用权项目的公司的股权，交易的对方当事人是公司的股东。 资产转让相对简单，比较容易做尽职调查，风险较低，而股权转让涉及面多，比较复杂，对收购方来说风险较高； 股权转让交易速度较快，一般完成付款和股权的工商变更即可。而资产转让交易速度慢，涉及很多手续的变更，合同履行时间长，要合理设定付款的节点，保证双方的利益。 ;（三）资产转让和股权转让的比较;（四）房地产交易中买方关注主要的风险 1.财务风险（被并购对象的资产真实性、所有权及其盈利能力、不同会计政策所导致的价值差异等；股东或者转让方的担保能力和担保意愿。） 2.法律风险（主要指外部风险，重要的拆迁、采购、销售等合同；有关法律法规和政府部门对转让的限制，如土地、发起人、高管限制等。） ;;;