哈密大营房项目营销策划案.pdf

2011.3月哈密大营房房项目营销策划案 目录 发现价值--项目外部市场价值分析 1 3 挖挖掘价值价值--项目内内部地块价值部地块价值分析析 2 3 提升价值--项目整体体产品规划分析建议 33 3 兑现价值--项目营销销策略及企划推广思路 4 3 第一部分第一部分第一部分第一部分、、发现价值发现价值发现价值发现价值 项目外部市 项目外部市场场场场价值分析价值分析 一、我们需要回答的问题— Q1: 从项目所在大的区域发展看区区域价值发展？ Q2：从项目所在区域房地产价值看看价值发展趋势？ 二、我们分析问题的构架— 从城市规划及房地产发展的几个基基本因素分析外部市场价值 外部市外部市场场场场价值价值 区域现状 发展规划 房地产市场现状 区域现状 区域概况况： 哈密市东西长约404Km ，南北宽约300Km， 面积面积88.555757万平方公里万平方公里，其中国有土地其中国有土地88.3737万平方公里万平方公里，全全 市总人口38.87万人，居住着汉族、维吾尔族、哈萨克、 回、满等等24个民族，其中汉族占71.83%，维吾尔族占 28.17%%，全市共辖19个乡、镇、厂，104个行政村，5个 街道办事事处，45个居委会以及哈密铁路分局、兵团农十三 师、三道道岭矿物局、新疆钢铁集团雅满苏矿、七角井盐化 总厂等中中央、自治区驻哈单位。 区域现状分析 ◆从上述数据我们不难看出，哈密地区经济济正处在跨越式发展的阶段。2009年末全 地区总人口56.78万人，比上年末增加1.51万万人，增长1.9%，其中常住户53.6万 人人，未登记人口未登记人口33.7272万人万人，城镇人口城镇人口3333.1212万万万人万人，城镇化率为城镇化率为5858.3%3%，随着各大随着各大 型工业的建立和招商引资项目的实施，以及及周边县、乡农牧民人均收入的不断提 高，截止到今年2010年10月哈密城区人口数数量正在不断的增加，未来几年这一数 据将呈几何倍增的态势发展。 ◆城市人口快速增加带来的一个城市的发展展，都会经历这样一个过程，即：人口增 多→城区中心居住拥挤→市区中心土地稀缺缺→城区周边以及郊区土地的供应增加 →城市规模不断扩大→房地产快速发展；那那么，哈密地区现在正在经历这一过程， 已经逐步完成由市中心的吸纳向市周边辐射射的过程，这个过程加大了土地市场的 供应量，因此供应量在不断上升，同时，城城市人口增多在经济大环境下的居民经 济收入稳定导致需求旺盛，而最终导致成交交量上升，从此进入良性循环的态势而 导致房价的上涨导致房价的上涨。。 结论：哈密市城市化进程将随着城市人口的的不断增加而进入高速发展期，在这个 阶段，伴随城市能源产业的发展和人均收入入的提升，区域市场价值将显著提升。 发展规划 N 城城市发展规划：两城、一市，两组团 城西、城北重点发展规划 两两两两 城城：：指位于哈密城市东边的农十三师和即将指位于哈密城市东边的农十三师和即将 要要重点发展的新的市政府所在的西戈壁片区。 一一 市：指哈密现有的市区范围。