商联智胜—郑州东103亩住宅项目策划报告.pdf

目录 一、项目地块概况 1、项目地块区位环境 2、周边环境分析 二、项目市场环境分析 1、郑州概况 2、郑州市人口状况 3、郑州宏观经济 4、城市区域规划概况对项目的影响 5、 2006年上半年主要房地产宏观政策对本项目的影响 三、房地产市场情况调查 1、郑州总体房地产情况 2、05 年郑州房地产市场总结 3、06 年上半年郑州情况分析 4、郑东新区分析 5、市场调查个案分析 四、消费者调查分析 1、此次调查样本的基本情况 2、调查数据分析 五、本项目分析及定位 1、本项目swot 分析 2、本项目整体定位 3、项目物业发展建议 4、配套及关键内部经济数据 5、规划分期建议 6、销售分期建议 1 一、 项目地块概况 1、 项目地块区位环境 项目位于郑东新区商住物流区内（金水路以南），东临农业东路（太行路）， 西靠七路河，北面与未来市政规划的文化中心广场相依。 项目从整体上看被中央大道划分为两个相对独立的区域。北边地块（地块一） 从整体上看呈三角形分布，由中央大道、七里河、太行路围合而成。南边地块（地 块五）从整体上看呈平行四边形分布，由中央大道、太行路、漓江四路、崂山路 围合而成。 基本经济技术指标： 地块1 地块5-1 地块5-2 总建筑面积（亩） 103 容积率 2.5 2.5 2 用地性质 综合 综合 居住 建筑高度（米） 50 50 35 建筑密度 30％ 30％ 25％ 绿地率 35％ 35％ 40％ 2、 周边环境分析 2.1 目前地块所处的区域正在大规模开发建设阶段。 2.2 项目周围政府已经规划完毕，在政府的控制下已经有步骤地开发建设， 目前景观方面的布局目前已经初现美好轮廓，交通及绿化等基础公益设施也已经 建设齐备，科教文卫、行政、商业生活配套也不断新增。 2.3 交通方面，项目地块交通便利发达，中央大道和农业东路贯穿东西南北， 且项目离金水东路约1公里，距离郑汴路约500米，距离规划中的郑州四站一体 新客站仅2.5公里，距离新107国道约4公里，到CBD仅需3分钟车程，到中心 城区约10分钟车程。 项目从整体上被中央大道和崂山路分为两部分。其中地块一所临道路为中央 大道、太行路和七里河；地块二所临道路围合为平行四边形。农业东路（太行路） 2 为双向八车道，中央大道为双向八车道，路面状况良好，环境优美。 2.4 周边商贸配套：五洲陶瓷精品城、郑东建材家居城、河南精品陶瓷城、 金三角陶瓷建材大卖场、郑州国际窗帘布艺城、管城中医院、澳柯玛物流中心、 麦德龙 2.5 目前，项目周边土地已经被大规模的开发，有的甚至已经接近尾声。从 周边项目的销售状况来看，比较喜人。 2.6 周边的配套极其落后。虽然政府已经规划出在项目周边修建公园、绿地、 学校、医院、事业单位等公共机构，但目前开发进度滞后，已经跟不上房地产开 发的速度。 二、 项目市场环境分析 1、郑州概况 郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，东经112° 42 -- 114° 14 ， 北纬34° 16 - 34° 58 ，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。 郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温 14.4° C 。7 月最 热，平均 27.3°C ；1 月最冷,平均 0