商联智胜—郑州东103亩住宅项目策划报告.pdf

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目录 一、项目地块概况 1、项目地块区位环境 2、周边环境分析 二、项目市场环境分析 1、郑州概况 2、郑州市人口状况 3、郑州宏观经济 4、城市区域规划概况对项目的影响 5、 2006年上半年主要房地产宏观政策对本项目的影响 三、房地产市场情况调查 1、郑州总体房地产情况 2、05 年郑州房地产市场总结 3、06 年上半年郑州情况分析 4、郑东新区分析 5、市场调查个案分析 四、消费者调查分析 1、此次调查样本的基本情况 2、调查数据分析 五、本项目分析及定位 1、本项目swot 分析 2、本项目整体定位 3、项目物业发展建议 4、配套及关键内部经济数据 5、规划分期建议 6、销售分期建议 1 一、 项目地块概况 1、 项目地块区位环境 项目位于郑东新区商住物流区内(金水路以南),东临农业东路(太行路), 西靠七路河,北面与未来市政规划的文化中心广场相依。 项目从整体上看被中央大道划分为两个相对独立的区域。北边地块(地块一) 从整体上看呈三角形分布,由中央大道、七里河、太行路围合而成。南边地块(地 块五)从整体上看呈平行四边形分布,由中央大道、太行路、漓江四路、崂山路 围合而成。 基本经济技术指标: 地块1 地块5-1 地块5-2 总建筑面积(亩) 103 容积率 2.5 2.5 2 用地性质 综合 综合 居住 建筑高度(米) 50 50 35 建筑密度 30% 30% 25% 绿地率 35% 35% 40% 2、 周边环境分析 2.1 目前地块所处的区域正在大规模开发建设阶段。 2.2 项目周围政府已经规划完毕,在政府的控制下已经有步骤地开发建设, 目前景观方面的布局目前已经初现美好轮廓,交通及绿化等基础公益设施也已经 建设齐备,科教文卫、行政、商业生活配套也不断新增。 2.3 交通方面,项目地块交通便利发达,中央大道和农业东路贯穿东西南北, 且项目离金水东路约1公里,距离郑汴路约500米,距离规划中的郑州四站一体 新客站仅2.5公里,距离新107国道约4公里,到CBD仅需3分钟车程,到中心 城区约10分钟车程。 项目从整体上被中央大道和崂山路分为两部分。其中地块一所临道路为中央 大道、太行路和七里河;地块二所临道路围合为平行四边形。农业东路(太行路) 2 为双向八车道,中央大道为双向八车道,路面状况良好,环境优美。 2.4 周边商贸配套:五洲陶瓷精品城、郑东建材家居城、河南精品陶瓷城、 金三角陶瓷建材大卖场、郑州国际窗帘布艺城、管城中医院、澳柯玛物流中心、 麦德龙 2.5 目前,项目周边土地已经被大规模的开发,有的甚至已经接近尾声。从 周边项目的销售状况来看,比较喜人。 2.6 周边的配套极其落后。虽然政府已经规划出在项目周边修建公园、绿地、 学校、医院、事业单位等公共机构,但目前开发进度滞后,已经跟不上房地产开 发的速度。 二、 项目市场环境分析 1、郑州概况 郑州市是河南省省会,位于河南省中部偏北,东经112° 42 -- 114° 14 , 北纬34° 16 - 34° 58 ,北临黄河,西依嵩山,东南为广阔的黄淮平原。 郑州地区属暖温带大陆性气候,四季分明,年平均气温 14.4° C 。7 月最 热,平均 27.3°C ;1 月最冷,平均 0

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