第九章房产理财.ppt

第一节 房地产基础知识 第二节 房产理财策划 第三节 个人住房消费贷款 第一节 房地产基础知识 一、房地产的概念和特性 二、房地产的类型 三、房地产投资 一、概念和特性 1．概念 指土地上的永久性建筑物及其附属物和承载物 建筑及其附属物的土地以及由它们衍生出来的各 种权利的集合，是国家政策许可的、个人可以投 资的房地产。? 2.房地产的形态 1.土地 2.建筑物：直接供人们在其内部生产、生活或 其他活动的场所，是经人工建造，由建筑材料、 建筑配件与房屋设备组成的整体物。 3.房地：土地与建筑物合为一体的统称。 2．特性 固定性 异质性、级差效益性 有限性 耐久性和经济效益的可靠性 投资规模大，开发建设周期长 权益可分割性 保值、增值性 二、 房地产的分类 （一）按建筑高度和层数 （二）按工程进度分 期房、现房、准现房 （三）按使用功能分 （四）按照性质划分 （一）按建筑高度和层数 低层住宅(1-3层) 多层住宅(4-6层) 小（中）高层住宅(7-12层) 高层住宅(13-24层) 超高层建筑(24层以上) （二）按工程进度分：1.期房 开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房 地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期 房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合 同。 港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开 发商普遍采用的一种房屋销售方式。 （二）按工程进度分：2.现房 指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商 品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出 售合同。 通常意义上指的现房是指项目已经竣工并通 过验收，购买时签订“商品房买卖合同”，可 以入住的房屋。 （二）按工程进度分：3.准现房 房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼 宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间 距等重要因素已经一目了然，工程正处在 内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 （三）按使用功能 1.居住类房地产 普通住宅、高档住宅、简易住宅 2.商业类房地产 3.工业用房 4.其他用途房产 （四）按照性质划分 公房 房改房 商品房 廉租房 经济适用房： 公房 指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及 国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在 住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居 民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工 出租出售。公房随着出售而变为私房。 商品房 指房地产公司在取得土地使用权后开发 销售的房屋。 购买商品房拥有独立的产权，土地使用 权通常为40年到70年。 商品房的价格由市场供求关系决定。 廉租房 在出台的国家房改方案中首次提出“廉 租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。 即只租不售的房屋，专门出租给城镇居 民中最低收入者或外来务工人员。 经济适用住房 由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会 保障商品住房。 国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普 通住房，给予购买者一定优惠的住房，其销售对 象有一定的限制。 购房者拥有房屋的全部产权，即占有权、使用 权、收益权和处分权。 房改房 指国家机关、企事业单位按照国家有关规定 和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住 房以房改价格或成本价出售给职工的住房。 职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入 市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出 售或需补交地价款。 三、购买房地产的动机 1.消费居住 2.投资 租金收入与房价上涨的价值增值 其他方式 （1）以租代购（2）以租养贷 （3）买卖楼花（4）房地产证券 第二节 房产理财策划 一、购房与租房的理论与决策分析 二、买房策划 一、购房与租房的理论与决策分析 （一）房地产规划流程 （三）决策案例 实际收入情况和市场状况 购房和租房的差异： 1.买房首付款的机会成本 2.房屋自身价值的变化 3.房屋持有期间所支付的各种税费 案例 张先生夫妇打算买一套有两间卧室、价值15万元 的公寓，计划住3年，已经攒了48000元作为首付 款，剩余采用贷款的形式，年利率8%，还款期25 年 ，等额本息还款，每年一次，还款额为9616.49 元。3年后房屋未偿还贷款余额为100438元 每年还需支付的费用有：财产税，2400元/年；保 险费，360元/年；公寓维修费，3600 元/年。 如果不买房的话，可以每月1200 元的价格租这套 公寓，不用支付财产税、保险费、公寓维修费，并 且可以将买房的这笔资金投资，每年5%的税后收益。 第一种方案：买房 比较的时间点选在3年后 3年后的房屋价值： 150000*（1+4%）^3=168729.6元 扣除贷款后房屋价值为 168729.6-100439=68291.6元 三年间支付的费用和机会成本 9616.49+24