天劲别墅项目营销策划报告.pdf

天劲项目营销策划第五次汇报 2005年7月 宏观市场分析 市场分析 中观市场分析 微观市场分析 产品解读 项目分析 项目定位 客群定位 推广策略 营销推广 销售策略 伟业优势 政策背景：国八条出台，一时间山雨欲来……  2005年3月26日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住 房价格的通知》，通知要求控制房价涨幅过快，即现在媒体通 称的“老国八条” 。  4月28日，国务院又出台了《加强房地产市场引导和调控 的八条措施》，即“新国八条” 。  5月11日，国务院办公厅转发了建设部、发改委、财政 部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部委《关 于做好稳定住房价格工作的意见》，共8条意见，也被部分业 内人士称为“新新国八条”或“铁八条” 。 国八条对市场的影响 1、现阶段成交量出现相对萎缩状态。 从全市范围来看，总成交量下降50%左右； 从伟业整体来看，5月份比4月份成交套数下降18.90%，成交金额下降18.30%。 18.90% 18.30% 但6月份的数据统计结果表明，6月份与5月份相比，并没有出现大幅下跌，虽 没有全面统计数字，但是认购换签率与来访成交比一样普遍反映有降低。 350 8000 300 04 1 05 5 年 月～ 年 月预售面积及均价 7500 250 200 7000 150 6500 100 6000 50 预售面积（万平米） 预售均价（元/平米） 0 5500 M04-M04-M04-M04-M04-M04-M04-M04-M04-M04-M04-M04-M05-M05-M05-M05-M05- 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 02 03 04 05 2、购房人普遍持币观望，决策时间、成交周期拉长。 05年5月与05年4月相比，伟业顾问正在推广的25个项目中，来电量总计增加 22.19%，来访量总计增加28.27%。而6月份基本与5月份持平，市场比较平 22.19% 28.27% 稳，这说明广大的消费者仍然蕴含着较大的购房需求，政策的出台给买方市 场增加了一定的可变因素，观望和持续关注成为当前购房者表现出来的一大 特点。 3、中端项目受影响最大，高端、低端受影响相对较小。 根据伟业代理的25个在售项目来看，除去领袖硅谷等极个别因为推售节奏等