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商业房地产投资十三参数分析 第二章 商业房地产投资十三参数分析 在市场的分析中有众多的着眼点，这里将众多的因素归纳成十三 项参数，以此方便对市场的分析。这里所说的市场是指商业房地产领域 中，以收取租金模式。集中化管理运营的商厦或聚合体。它以摊位或柜 台、房间等形式，以租赁或买断使用权、产权的方式给经营户，并依靠 其营业收取租金。市场不同于集中管理的商场或连锁店主要以收取流水 返扣或自己进货经营，此处的开发商不涉入商户的经营，仅提供场所和 服务从而收取租金。 市场这种业态是经济发展到一定阶段的产物，它一般以中低档产品 为主要经营对象。纵观国际，在欧美等发达国家，目前这种摊位式的市 场很少，一般都是超市、连锁店或大型商场、SHOPPINGMALL。市场这 种个体的零散性业态在发展中国家有比较强的生命力，这主要与这些国 家的人们经济收入水平不高、消费力弱有关。 在发达国家中，除了国际旅游购物市场外，如韩国的南大门市场， 因为这个行业的特性要求市场以摊位式较好，而人们日常生活用品这类 稳定性消费领域如家居、服装、日用百货等都由超市或商场代替。 在人均收入低的国家，市场的环境差，但产品价格便宜，适合低 层次的消费者。所以在任何一个城市，消费较高的人往往去商场、专卖 店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均收入低的城市，市场业 态的生意越红火；反之，人均收入越高的城市，市场生意则越差。例 1 如，上海、北京的商场生意很红火，而近邻的石家庄、天津的商场收益 就较差；反而天津的大胡同，石家庄南三条、新华市场在当地则是无人 不知。 城市化水平越低的城市，人均收入越低，市场的表现方式也就越初 商 业 房 地 产 投 资 分 析 16 第二章 商业房地产投资十三参数分析 级。如兰州市，由于甘肃省人均收入低，人们购物都集中在市场，导致 了大部分大商场生意萧条。从而造成了兰州东部市场的一个摊位转让费 高达 50 万（而在 2001 年，兰州市的一个普通民宅商品房才售 7~8 万元）。 反之在人均收入越高的城市，供给方式也就越高级，如上海人均 GDP 为 4000 美元，则人们的购物方式多为商场购物，上海的初级或中级的摊位 式市场生意就相对很差。 随着经济的发展，市场会逐渐过渡到商场、超市等商业形态，市场 模式就会让位于下一个高级层次的商业模式。 一、时机性 2 市场这种行业，其实是一种时机性行业，它是经济发展到一定阶段 的产物，也会随着经济的发展有其产生、发展及消亡的过程。 例如，在 20 世纪 80 年代，当时根本就没有边贸市场，随着 1992 年改 革开放，才在各边境城市形成了大大小小的边贸市场。又如，随着高科 技的发展，1995 年电脑和通讯产品降价，并开始进入个人消费，个人消 费的上涨使得 1995 年后，在全国各地兴起了电脑市场。未来，如果电脑 行业由 PC 机时代进入网络直销模式时代，那么电脑批零市场又会进入其 衰退的过程。 市场是经济发展到一定阶段的产物，随着大环境的发展，它本身也 在不断地变化。例如随着经济的衰退或竞争的激烈，服装业和食品业将 逐渐饱和进而进入萎缩期。 20 世纪 90 年代初中期，家电城遍布于全国各大中城市，而现在，在 大一点的城市，家电行业已发展到由国美、苏宁、大中等家电连锁巨头 的连锁化销售模式，原先的家电城模式也被淘汰出局。如果在这些有国 美、苏宁等控制的大中城市开家电城，就很难成功。家电行业中摊位式 的营销模式，在某些城市里已过时，因而也不再有生存的空间。 此外，市场的时机性还表现为切入点的选择。一般，若进入该行业 时，市场属于整合、变动期，即发生突发事件、火灾、拆迁等时，则此 时就不是合适的切入点，应另做其他考虑。 以音像市场为例，以前全国各地有几千家音像市场，但随着打击盗 版的深入，音像市场都关闭了。因此 如果再扩建音像市场，则与国家要 求的发展趋势不符，也就很难开下去了。 商 业 3 房 地 产 投 资 分 析 17 二、进程性