盐城-韩国城商业项目产品定位建议方案.pdf

“韩国城”产品定位建议方案 第一部分 市场分析 一、盐城商业地产发展形势 （一）、盐城市区商业中心的布局现状 1、商业中心发展现状 根据商业设施的销售范围与自身特点，将商业空间分为“中心商业圈”、“特 色商业圈”和“居民消费圈”三个层面（详见附表1）。 “中心商业圈” 主要是指广域型的综合性零售商圈，是城市中的核心商圈，主要是以购物中 心、百货商厦、各类专卖店以及餐饮娱乐设施的高度集聚为特征，面对的是以综 合性购物，休闲、娱乐为目的的顾客群体，它一般是指城市的市级商业中心与区 级商业中心。 “特色商业圈” 主要是指适应某一区域的功能特征，而形成与之相配套的商业业种业态相对 集聚的零售商圈。 1 “居民消费圈” 主要是指主要以满足居民的消费需要为目的的零售商圈，其可以包括覆盖面 较广的社区商圈，也包括覆盖面较小的街坊商圈，它一般指城市的邻里商业中心 与社区商业中心。 表 1：盐城市区主要商业中心现状 商业空间类型 位置 核心商圈 基本商圈 主力业态 建军中路地段 市区 全市 百货店、商业街、大卖场 中心商业圈 黄海路 市区 全市 综合性批发市场、大卖场 开发区商业街、榆 河路、解放南路与 居民消费圈 居民区 超市、大卖场、农贸市场 大庆路交汇处、盐 马路、双元路 迎宾路 市区 全市 电脑器材一条街 新高力商城、鸿基 特色商业圈 家具城、百易家居、 市区 全市 建材、家具专业店 大世界装饰城 开放大道 市区 全市 汽配一条街 （资料来源：通过实地调查所得） （二）、盐城市区商业布局的空间特征 1、大型新兴业态进入各级商业区，大型业态聚集组合趋势与分异现象出现。 从2004年前后，大型新型零售业态陆续登陆盐城市区，如：大型综合超市、 大型专业店（电器店、家具店），该类业态具有很强的竞争力，大型业态组合也 2 很明显，海华广场有大卖场、大型专业店的组合，体育中心商业圈则有家具专业 店与大卖场组合。 业态空间分异现象逐渐出现，大型综合超市更多集中于市中心区，如：时代、 华联、农工商，而且位于这一地段的大型综合超市销售一直较好。家居建材市场 位于近郊，超市成为社区商业的主力业态。 2、城市空间结构重组推动商业空间的分化与组合 市行政中心的调整、教育中心的南移、城市南片区住宅房地产的开发、城市 新主干道的开辟与盐城火车站的运营和改建等，这些都是城市空间结构重组的表 现，使发育中的商业网点主要集中于解放南路与城南片区。 3、商业企业连锁化，提早布点争夺市场 市区主要的连锁超市对市场的争夺日益激烈，人民超市、文峰超市、雅加乐 超市等加快了对市场的袭夺，主要体现在对优势区位的提前布点上，特别是新开 发的居住区，如城南新区。 二、盐城市区商业布局中存在的问题 （一）、中心商业圈与局部区域商业物业供给