西安凤凰城项目全案营销策划方案.pdf

亿兰天朗作品 亿兰天朗作品 逻辑导航逻辑导航 宏观房地产市场宏观房地产市场 竞争产品特征竞争产品特征 消费者仔细研究消费者仔细研究 关键问题及解决方案关键问题及解决方案 项目销售实施方案项目销售实施方案项目销售实施方案项目销售实施方案 亿兰天朗作品 目录目录 第第一章章：房地产宏观市场分析和走势判断房地产宏观市场分析和走势判断 第二章第二章：周边竞争对手分析和竞争要点周边竞争对手分析和竞争要点 第三章第三章：项目消费者定位和特征分析项目消费者定位和特征分析 第四章第四章：项目营销关键问题及解决方案项目营销关键问题及解决方案 第五章第五章：项目营销执行和回款计划项目营销执行和回款计划 亿兰天朗作品 宏观市场，听起来虽然是一个遥远的名词。但 他却实实在在的影响我们的项目发展，特别是在金 融危机和房地产市场低迷的今天，我们必需对宏观 的市场有一个清晰的判断！ 亿兰天朗作品 11、、经济形势经济形势——内忧外患内忧外患，最少三年最少三年 内忧内忧：中国制造畅销全球之日中国制造畅销全球之日，对外依赖程度严重加深对外依赖程度严重加深 （（日本广场协议日本广场协议））； 实体：危机已经从金融行业渗透到实体经济，让人心惊（郎咸平二元论）； 外患：美洲经济体，欧洲经济体经济不断探底（资本主义经济危机）； 保护：全球开始新一轮的民族主义和贸易保护主义（美国人买国货）； 佐证：中央四万亿、地方18万亿、银行5000亿（可见政府对危机态度）; 启示 经济环境继续吃紧，审慎投资观 念应该成为首选念应该成为首选！！ 亿兰天朗作品 22、、调控手段调控手段——三只手三只手 控制开发企业贷款，存量过大、缩小供应就是平衡； 刺激购房者买房，供过于求另外决方式是增加需求，政策，利息； 发展经适住房来补钙，政府参与供给，保证市场健康，1年3000亿； 启示 开发企业的现金流才是王道 亿兰天朗作品 33、、消费心理消费心理——难受难受 想卖的卖不动：消费者观望态度严重，整体上量上不去； 想买的不敢买：虽然价格低了，甚至到了心理价位，怕吃亏； 下半年有释放：政府补助的最后期限会起到一定的逼迫销售作用； 启示 下半年的消费释放以刚性自用需求释放为主;; 亿兰天朗作品 44、西安西安市场市场——恐慌是根本病因恐慌是根本病因 高端需求高端需求无损损——2007年成交均价年成交均价4012元，2008年年4453元； 乐死需求数量——2007年成交量954万平米，2008年665万平； 医治恐慌是根本——西安房价几乎没泡沫，医治恐慌是根本； 启示 西安损失的主要是低端需求和投资需求 西安损失的主要是低端需求和投资需求 下半年释放也主要是低端需