西安先锋公馆项目前期定位报告..pdfVIP

华岭围墙巷项目前期定位报告华岭围墙巷项目前期定位报告 众正出品 2007.9 纲纲 要要 市市场分析析 项目分析 项目定位项目定位 营销推广 市场分析市场分析 宏观分析篇宏观分析篇－－－－－－ 1 政策导向调控 ：始于2004年 2004年下半年--2005年8月 两次加息、《国八条》、七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》《物 权法》草案…… 市场持币观望氛围浓厚，销售受阻； 西安房价未受明显影响，但涨幅放缓，同期销量较04年有明显下滑； 年99月月-年44月月 中央及地方政府多次强调，未来一年内将不再出台强制性调控手段；《物权法》 草案搁浅草案搁浅；；西安官方发出西安官方发出0606年房价稳步上涨年房价稳步上涨55％％的信号的信号；； 被压抑的市场需求迅速释放，购房者“买涨”异常踊跃； 在西安在西安，，仅仅2个月时间个月时间，，房价上涨已超过房价上涨已超过4％（％（官方数据官方数据），），接近政府设想的全年接近政府设想的全年 上限，实际涨幅则远高于这个数字，业内估算近10％，达250元/ ㎡以上； 2006年5月至2006年12月 国六条、九部委十五条、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见、关于住房 转转让所得征收个得征收个人所得税有关问得税有关问题的的通知知、关关于发布实施发布实施 〈限制制用地地项目目录 （2006年本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本）〉的通知。 政策的频频出台使得消费者反应疲惫，并未出现严重的持币观望态势，说明消费 者对政策的依赖性逐渐降低，购买热情依然高涨，供求矛盾并不突出，价格增长 幅度仍然保持高位运行幅度仍然保持高位运行，官方数据价格增长幅度官方数据价格增长幅度55.2%2% ，高出政府设定的年度目标高出政府设定的年度目标 5.0%。但实际涨幅远远高于这个数字。 年1010月月11 日日 物权法实施，房地产市场 2 土地市场状况 **从西安市土地供应量看从西安市土地供应量看** 时间 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 土地供应量 约2万亩 约1.5万亩 近1万 亩 约6500亩 约6200亩 土地供应量逐年递减土地供应量逐年递减，未来几年政府仍会紧缩地根未来几年政府仍会紧缩地根，土地的增值更为明显土地的增值更为明显 3 商品房市场分析 *从西安市土地开发量看* 新开工新开工 施工面积施工面积 竣工面积竣工面积 销售面积销售面积 年度 (万平方米) (万平方米) (万平方米) (万平方米) 年 126126.2424 763763.1818 321321.11 212212.9292 2001年 164.82 743.78 316.24 292.79 2002年 195.73 1172.58 329.71 313.92 2003年 302.97 1343.12 339.67 305.09