西按长征集团数字空间数字生活项目营销策略.pdf

凤凰涅磐 ——天方国古有神鸟名凤凰满五百岁后，集香 木自焚. 复从死灰中更生，鲜美异常，不再死。 长征集团数字空间/数字生活项目营销策略思考 Large Group Long Baiyang digital SPACE Market Assessment Report of the Comprehensive 西安诚必达房产经纪有限公司 策划中心 2010 －03－16 contents 目录 A知己知彼 市场//竞争//项目 B凤凰涅槃 再定位//策略 C兵贵神速 实施//计划 A知己知彼 市场 第一模块 2009年市场解析与2010年走势研判 一、2009年房地产市场回顾 1、2009年市场火爆，创造楼市历史最高水平 量价齐涨——随着市场的整体向上发展，成交量大涨，从整体利润及市场竞争方面的考虑，都在现有销售 基础上小幅度上涨价格。基本现阶段都达到07年高峰期的价格。（增加开发面积和销售面积数据） 刚性主导——从销售产品的角度看，市场现阶段销售的产品以中小户型为主。70—110平米的两居、三居 成为市场的主流。 投资改善型激发——随着刚性需求购买的大量兴起，一定程度上刺激了整体市场的发展，在5月以后，大 量的投资客群与改善居住客群进行购买，拉动了整体市场的发展，现阶段，西安市场的回暖已然达到峰值， 主要表现为两极化发展，即60平米以下的小户型产品与120—140平米的准大户型产品消化。 物业附加值整体提高——物业附加值是西安现阶段楼市的一个典型表现，入户花园、入户电梯、露台赠 送挑空赠送甚至浪费可售面积做室内赠送，各种手段层出不穷，增大产品的吸引力度，促进项目热销。 2、土地交易活跃，市场销量创造历史新高 2009年土地交易超过8000亩， 整体开发面积超过1500万平米左右，2009 年全年销售面积为1134万平米，市场存量约为350万平米。大约30000套房子。 ①09年3季度西安土地市场供应量2195.09亩 ，其中成交1686.15亩，但与2季度相比已呈回落 之势，预计4季度西安土地市场交易将继续走平， 难现大幅上扬之势。 全年累计土地交易量将 达到8000亩。 ②09年前3季度西安商品房开发量均呈大幅增长之势，09年3季度西安商品房施工面积为 4108327平方米，竣工面积为3825499平方米，新开工面积为3926821平方米，三项指标同比 均增长80%以上，4季度西安商品房开发量仍将有较高涨幅。 3、量价双涨，市场均价突破5194元，2010年1月9日以前价格突破5700； 西高新均价突破6500，最高价格达到12000；销售量是2008年同期的一倍 西安市商品房成交统计对比：2008年市场销量 2008年市场行情 月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 量 65.28 48.63 55.02 66.76 51.16 54.69 48.38 56.48 72.04 价 5158 4679 4641 4741 4823 5158 4896 4523 4610 2009年市场销量是2008年的一倍左右。 二、2009年房地产相关政策解读 政策调控：轻微调控，利好政策多于限制性政策 ■银行对开发商的开发贷款松绑 银行界针对开发商的开发贷款出现了松绑苗头，但是银行对开发商的开发贷款放闸已经成为事实,只是目前条件较高。 ■二套