迎宾花园急待解决的问题和工作.pdfVIP

. 迎宾花园急待解决的问题 及 2003 年工作建议 迎宾花园,绝对是郑州地产的奇迹，无论从任何角度看，王总的魄 力和胆识都为人惊叹，尤其是在对付政府和有政府性质特点的企业， 王总有这方面天才般的能力。也正是这方面的绝对优势能力，突破了 迎宾花园公司其它方面的劣势。 但是，现在迎宾花园只能说是成功了一半，距完全成功还有相当 的距离，如同一架从北京飞往洛杉矶的飞机，现在只成功地在天上飞 行了 50％的距离，下一半距离的空中旅程怎么走，现在的确得认真讨 论。 长期以来一直有种说法，认为只要房子盖好，不愁卖。现在房子 盖好了，是否不愁卖呢？房地产运作，有其本质的规律在里面，我们 在过去的几年内，我们这样或那样的作法，相当程度上违背了这些规 律。而以上这些因素的合力，形成了目前迎宾花园喜忧参半的局面。 . . 工作思路问题 一、 关于楼盘品质走向问题 我们早在2002 年 5月份就已经达成共识，不能再以游击作风开展 迎宾花园工作。现在从我们的物业服务、工程、园林、办公室甚至包 括财务部门来看，还是一种纯游击作风，这种作风也让我们的售楼部、 售楼现场和样板房显得非常尴尬（后详）。用这种作风开发一、两栋低 价临街楼还能过得去，但用这种做法开发 1 亿 2 千万元的大型楼盘， 结果可想而知。 要知道，象迎宾花园 1.2 亿这样的郑州顶级别墅，即便是最好的 房地产团队，最严谨的作风，最正规化的合作单位，以及非常完备的 物业服务，能够顺利完成也是非常困难和非常了不起的事情。而我们 目前的作法，正在把一辆奔驰做成一辆昌河。 二、关于物业管理的问题 我们别墅的定位是郑州市顶级别墅区，我们在郑州房地产业的地 位应当说如同裕达国贸在酒店业的地位一样。但是，裕达国贸的酒店 管理水平，要如果象我们售楼部对面“好再来”饭店的水平，人们会 怎么看裕达呢？裕达能算得上顶级酒店么？它的价格还会象现在这么 高么？迎宾花园呢？ . . 这里主要从技术角度讨论我们为什么会出现那些问题。 2001 年10 月份初见王总时，王总有个论断:太原市有个别墅区， 每平方米 5 千多元，郑州市的经济水平并不比太原差，所以郑州绝对 有每平方米 4000多元的别墅市场。 问题是，有 4000元以上的别墅市场，并不代表不管专业与否，只 要经过“努力”，定了这个价就能成功。现在我们回头看一下，房子越 是接近现房，价格反而越是卖不上去，总价过高的问题．外立面造型 及色彩问题表现的愈加突出。东方经典没有“三所”优势，实际成交 价每平方米 3200元左右，如果现在我们到那里看一看，无论是道路．公 共景观．外立面．会所．园林甚至保安的精神面貌，整个社区都比我 们高出一个层次。这些内外因素，再加上房地产市场整体变化趋势， 让我们越是接近现房，反而越是不好办。 三、关于沟通障碍问题 不要让气势成为沟通的障碍。 王总可能是同官员打交道多了，言谈之中总表现出一种省级领导 的气质，初次接触肯定能镇住许多人，但时间长了，连一个包工头都 镇不住。这种气势反而成为沟通的障碍， 内部讨论问题时，不同意或 认为办不到的事情被气势或感染或压服，会后想想不是那回事，于是 . . 拖着干，或干脆不干。这样，我们的许多工作被动、拖拉几个月，甚 至到最后干脆干不成。工程、物业、保安