房地产业税务稽查风险控制及疑难问题处理__钟必_专题研究报告.pdf

房地产业税务稽查风险控制及房地产业税务稽查风险控制及 疑难问题处理 钟必 2012年7月 昆明 博客博客：：云中飞财税新干线云中飞财税新干线 /feizhongyun 云中飞个人简介 钟必，网名云中飞，资深税务稽查官员，全国税务系统主流培 训讲师训讲师，，在网上具有广泛的影响力在网上具有广泛的影响力。。广东税务干部学院兼职教广东税务干部学院兼职教 师，珠海市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广 州地税局《房地产税务稽查业务培训班》特约培训讲师,2011 年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约 培训讲师培训讲师深圳国税局海洋石油分局年深圳国税局海洋石油分局 《《金融企业税务风金融企业税务风 险点班》特约培训讲师，2012年福建税校《全国地税系统处 级稽查局长培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育 中心标准化课程中心标准化课程 《《企业所得税政策法规企业所得税政策法规》》的编写和的编写和 《《广东省地广东省地 税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教 学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查 系统做查前培训系统做查前培训，，经常为广大企事业单位授课经常为广大企事业单位授课，，授课内容精彩授课内容精彩，， 实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。 云中飞的主要研究方向是企业所得税和房地产相关税收。 开篇语开篇语 当前房地产企业的当前房地产企业的 纳税环境纳税环境 12月1日全国所得税工作会议精神 内部内部情情 况况 通通 报报::企业所得税后续管理企业所得税后续管理 高收入者个人所得税管理，2012年稽查重点 抓好核心业务，纳税服务和税收征管工作迈出新步伐。 加强加强非居民税收非居民税收管理管理，规范规范增值税等增值税等税种管理税种管理，着力着力 加强高收入者个人所得税征管，做好土地增 值税清算工作，积极推进应用房地产评估技 术加强术加强存量房交易税收存量房交易税收征管征管。构建全方位构建全方位防范骗取出防范骗取出 口退税体系。加快金税三期工程建设步伐，加强信息 化日常管理。 思考：税务局是怎么选案约谈房地产企业的土地增值税？ 土地增值税税负率=已交土地增值税/收入 合肥市地方税务局关于印发《合肥市房地产开发 企业土地增值税清算管理办法企业土地增值税清算管理办法((试行试行))》》的的 公告2011年第1号 第二十一条对有以下情形之一的房地产土地增 值税清算项目，由稽查局进行清算复核： （（一））清算后清算后实际税负实际税负低于低于其其预征率预征率的的；00 （（二二））清算后清算后实际税负明显低于同区域同期同实际税负明显低于同区域同期同 类房地产开发项目税负水平的； （三）市局认为有必要进行清算复核的。 云中飞点评辽地税函【2012】92号 : 辽宁地税这辽宁地税这一次抓住了土地增值税的要害次抓住了土地增值税的要害 七、关于中介机构问题 对从事土地增值税清算的中介机构提 供虚假清算报告的供虚假清算报告的，地方税务机关不予采地方税务机关不予采 信，并将其列入土地增值税清算不予采信 名单名单。。 （二）房地产业2012年税务稽查形势 2011年 一、、指令性检查项目指令性检查项目 1\资本交易项目 （上市公司和非上市公司的股 权交易项目权交易项目）） 2\广告业 33\\和和办理电子办理电子、服装类产品等出口退服装类产品等出口退 （（免免））税税 的企业。 二、指导性检查项目 2011年国家税务总局确定的税收专项检查指导性项 目包括四类目包括四类：①①房地产业房地产业、建筑安装业建筑安装业；②②高收入者高收入者 个人所得税；③金融行业非居民企业；④各地根据本 地实际开展的其他项目。 （（一））房地产业房地产业、建筑安装业建筑安装业 也许很多人会奇怪，已经连续几年被重点稽查的房地 产业为何今年产业为何今年 “退居二线退居二线”，，成为指导性检查项目成为指导性检查项目。。 这是因为，我国已连续9年将房地产业列入了指令