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昆明莲花国际定位及规划初步昆明莲花国际定位及规划初步 恒通机构 2010年09月 目目 录录 项目定位的前提思考 界定项目属性 项目定位初步 项项目定位方向定位方向 项目消费群体界定 项目主题定位初步 商业功能描述 商业业态定位及剖面、平面布局初步 2 II 项目商业定位的前提思考项目商业定位的前提思考 3 任何项目的商业定位首先取决于开发商的战略考量 物业形态 优劣简析 销售为目的的开 街区类物业为宜 便于销售便于销售 ，并并 发方向 博取高单价 战略方向选择 适于整体的经 营和管理，有 持有经营为目的 盒式集中物业为宜盒式集中物业为宜 助于持有者长 的开发方向的开发方向 期现金流的实期现金流的实 现和经营增值 4 对本项目而言对本项目而言 ，盒子式的商业可使商业面积最大化盒子式的商业可使商业面积最大化 ，并充分利用地块沿并充分利用地块沿 街面的优势，提升商业价值和塑造商业优势 总规划用地 84372.57㎡ 净用地 78405.107㎡ 总建筑面积 517829.557㎡ 住宅面积住宅面积 262983262983.264264㎡㎡ 其中 商业及商务面积 102641.097㎡ 配套商业建筑面积 15930.360㎡ 容积率(商业） 5.025 建筑密度（商业） 30.45% 绿地率（商业） 28.97% 停车位 3049个 拆建比拆建比 11 ：11.406406