河南许昌许继翡翠台（II期）定位策划报告.pdf

许继翡翠台（II期）定位策划报告 Xu Ji-operation of the business of planning 上海上实置业投资咨询有限公司 2008.10.9 1 【引子】 在锅里还是在水里？ 背景背景： 美国次贷越陷越深，经济增长被迫放缓，通货膨胀阴霾不散…… 购房者持续观望购房者持续观望，，上半年上半年，，地产市场首次出现了自地产市场首次出现了以来销售面积和年以来销售面积和 销售额同时下降的情况,诸多城市出现成交量和均价大幅下跌的困境…… 国内地产的冬季来得很突然，突然间，那些限死在“不上市就上吊”的困 境者境者，被商业银行要求提前还贷者被商业银行要求提前还贷者，2007年年不惜血本疯狂拿地后储备规模惜血本疯狂拿地后储备规模 急速膨胀者，举债能力脆弱净负债率偏高者，短期借款比重占总借款比重 过高者，一不留神就可能在这个冬天中被冻伤，甚至冻死。 在国内地产市场这口“大锅里”，“大鱼”者有些正忙着吞并“小鱼小 虾”；而大部分“小鱼小虾”正忙于求生，但无论大鱼小鱼似乎都对宏观 经济和调控政策共同煎熬下的旺火无可奈何经济和调控政策共同煎熬下的旺火无可奈何。究其原因究其原因，处在锅里的鱼虾处在锅里的鱼虾 们永远都只有被烹食的命，只有在水里，鱼跟虾才能自在畅游…… 2 行政纪要行政纪要 （（回顾回顾）） 在9月19日会议基础上，对于上实投资顾问提交的中期报告，结合许继 房产及相关专家的意见房产及相关专家的意见，，上实前阶段的工作要点如下上实前阶段的工作要点如下：：  以产权式酒店、办公楼（主要指6F建筑）和住宅（包括小户型）作为主要 研究方向研究方向；；  结合产权式酒店品牌管理商的建议，研究十九层物业和六层物业哪个更适 合发展产权式酒店合发展产权式酒店；；  倘若六层物业适合发展产权式酒店，则可以考虑将十九层南北朝向的部分 定位为住宅，转角部分的物业可以考虑设置为小户型；  可以根据实际情况对上述几种物业类型进行组合定位；  商务公馆和LOFT的发展方向基本不考虑。 3 内容纲要内容纲要 壹、项目发展组合 贰贰、、产品建议产品建议 叁、项目发展定位 肆肆、、备选方案建议备选方案建议 4 壹壹·项目发展组合项目发展组合 5 一、物业类型组合 6 根据上实关于本案的市场调研分析结根据上实关于本案的市场调研分析结 论，以及发展商关于本案发展物业类 型的意见型的意见，，本案十九层及六层物业的本案十九层及六层物业的 物业类型组合主要归纳为四种可能物业类型组合主要归纳为四种可能。。 7 物业组合建议一 住 宅 ＋ 酒 店 酒 店 住 宅 裙房商业