长沙志成新世界大盘项目营销策略.pdf

长 沙 市 晨 曦 房 地 产 经 纪 有 限 公 司 INTRODUCTION AND CASE REVIEW 志成新世界营销策略 世界是他们的，也是我们的。 但归根到底，仍会是我们的。 我们就像早上八九点钟的太阳一样朝气蓬勃。 晨曦地产晨曦地产——寻求致胜之道寻求致胜之道 邵阳之东 • 不是邵东 •• 而是一个新世界而是一个新世界 本案目录本案目录 1、志成新世界所存在问题浅析 22、、如何改变如何改变 3、我方将采用的十八种营销策略 4、新媒体的运用 55、我方人员组合我方人员组合 6、整体销售时间控制表 7、销售均价销售时间设定及合作模式 1、志成新世界所存在问题浅析 项目 志成新世界 地址 邵阳大道与建设南路交汇处佘湖新城 售楼地址售楼地址 邵阳大道与建设南路交汇处邵阳大道与建设南路交汇处 开发商 邵阳市志成置业有限公司 项目网站 / 建筑类型 板楼,塔楼,多层,小高层,高层 物业类别 普通住宅,商铺,商住,建筑综合体 建筑面积建筑面积 690000690000平方米平方米 占地面积 170000平方米 开盘时间 2011年12月16 日 入住时间入住时间 待定待定 装修 毛坯,公共部分精装 产权年限 70 付款方式 银行按揭贷款,分期付款,一次性付款 饮用水 市政供水 交通状况交通状况 邵阳大道和建设南路交叉路口的西南部位临近邵阳佘湖公园邵阳大道和建设南路交叉路口的西南部位临近邵阳佘湖公园，，佘湖桥佘湖桥。。公交公交：：155 路，33路。 问题一，分期而不分组团，规划与销售没有形成有效的步骤性 1、志成新世界的总户数达到五千户，而整体在规划上却没有有效的进行组团区分，小区的人流规划不是很到位。 引用一句客户的话语来形容：跟五千户来自不同地方不同背景的人住在一个小区里，那跟以往住在街道上的没安 防的宿舍有什么区别？“所以说，大盘有规模优势，但超过一定规模后，反而会成为一个劣势。那就是人口密度， 以及人员素质。 2、大盘在推广过程极重视分期分步骤的协调，在不同的时段以不同的产品形像面市，如1、西班牙小镇组团—— 王者王者，22、巴黎香榭组团巴黎香榭组团———胜者胜者，33英伦组团英伦组团——智者智者，44 、东南亚组团东南亚组团——行者行者。如此有明确的组团分批次如此有明确的组团分批次 推广，有利于客户长期的接受项目的规模，同时在推广上也好采用不同的调性。 问题二，建筑设计水平一般，在竞争中处于劣势，在邵阳最佳地段最优户型的住宅 销售均价超5000元/平米的情况下，最早的超大盘志成新世界仅维持3300元/平米 的均价，不得不讲与设计有相当的关系。 11、、128128平米的户型平米的户型，，没有入户花没有入户花 园，只有两个阳台，一间卧室还 处于进门位置处于进门位置，，功能分区明显较功能分区明显较 乱。 22、、公卫与主卫设置在同公卫与主卫设置在同一轴线轴线 上，可以省一些结构成本，但是 在使用上就出现了在使用上就出现了一个问题个问题，，门门 口副卧起夜，要走11米。 33、、该户型赠送面积少该户型赠送面积少，，功能分功能分 区不合理，虽然在畅销总面积段， 但没有竞争能力但没有竞争能力。。 4 、同样128平米的户型，主卫的开间为三米，浪费面 积严重积严重。 5、副卧不带阳台，是比较落后的户型了。 6、主卧飘窗可设为转角窗。 77、、在城志新世纪中属于比较成功的户型在城志新世纪中属于比较成功的户型，， 入户花园的实用性较强，在整个单元中处 于东南角面，。 88、该户型的北向副卧没有飘窗该户型的北向副卧没有飘窗。书房开间书房开间 仅为二米七，在一百三十平米的总面积下， 书房开间做到二米七，证明内部面积分配 有不合理之处。 9、同样，入户如果改封为活动室