曲靖南城门五村地块初步发展报告.pdf

谨呈云南锦东房地产开发有限公司 曲靖南城门五村地块初步发展报告曲靖南城门五村地块初步发展报告 100%项目前期阶段 报告目录 地块及区域竞争分析地块及区域竞争分析 我们能做什么？ 目标客户群分析目标客户群分析 我们要卖给谁？ 物业组合及规划建议物业组合及规划建议 我们打算怎么做？ 投资收益情况分析投资收益情况分析 这样做我们能得到什么？ 前 言 锦东地产第二季——南城五组城中村改造项目 曲靖南市区——就目前曲靖城市地产的格局及购房群体的角度来看，南市区是中高端项目 密集的密集的区域域。区域内域内不缺乏配套资源强大的缺乏配套资源强大的项目，物业形态丰富物业形态丰富 ；也也不缺乏交通便利的缺乏交通便利的项 目、更不缺乏高品质的项目。各种物业形态、任何一个项目都在寻找自身的产品差异化， 这些项目时刻都在市场上释放自己具备差异化这些项目时刻都在市场上释放自己具备差异化、、品质化的卖点品质化的卖点。。 南城片区属于曲靖逐渐成熟和强大的南城片区属于曲靖逐渐成熟和强大的 ““宜居宜居””区域区域，我们理所当然面临着激烈的市场竞争我们理所当然面临着激烈的市场竞争。 因此，在市场繁复的区域和环境中，我们需要评估本地块及区域市场、产品的特性、 细分市场细分市场 ，寻求符合地块基础特色的定位寻求符合地块基础特色的定位 ，找到市场某一类产品的空白市场来开找到市场某一类产品的空白市场来开 拓，是本项目要深入去研究的问题。 深入研究第 一步 ：我们有什么？我们能做成什么？ 在我们的策划眼里，我们不缺乏创意，不缺乏高度，但是 任何创意和高度都离不开项目的本质。 ——让我们如实的研判项目地块及区域本身 位于南城门片区，人口活动密集；靠近主城区，同时依托区域内 地块区位地块区位地块区位地块区位 大型综合配套项目大型综合配套项目 ，物业未来具备物业未来具备一定的升值潜力定的升值潜力 。 位于城市居住较为密集的南片区 项目位于曲靖南片区项目位于曲靖南片区 ，，珠江源大剧院周边珠江源大剧院周边 ，，南城门南城门 1公里商圈范围内公里商圈范围内 ，，距离主城区核心商圈较近距离主城区核心商圈较近 享受南片区未来便利的综合配套 受益于麒麟嘉城大型综合商业的运营受益于麒麟嘉城大型综合商业的运营 ，一定程度上带动了未来区域内物业的升值潜力定程度上带动了未来区域内物业的升值潜力 四面被城中村包围，缺乏可发展的景观资源；区域内整体风貌环 地块风貌地块风貌地块风貌地块风貌 境较差境较差 。 地块四至 东经长兴路可到达麒麟嘉城片 区区；西面临城中村西面临城中村 ；南面可达南面可达 曲靖南部核心居住区；北面经 子午路可达南城门、麒麟南路 商圈商圈 资源环境 地块四面均被居民自建房包围， 周边建筑规划密集、压抑；整