菏泽市郓城金河水景项目营销策划案.pdf

金河水景项目营销策划案 好家地产经纪有限公司 目 录 前言 一、项目现状及市场环境简析 二、我们面对的问题 三、项目形象定位 四、广告语提炼 五、写字楼部分 六、广告推广策略 七、整合营销策略 前 言 通过对金河水景项目的初步分析，我们认为这将是一个可塑性 非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商 的实力和形象，更应在郓城市场上独树一帜，形成项目独具特色的品 质和品位。 由于时间仓促，不足之处敬请指教！ 一、项目现状及市场环境简析 （一）项目优势 1、位置优越、交通便利，居住气氛浓厚 2、毗邻全城唯一的景观河和最大的城市公园广场 3、项目规模大，生活配套实施齐全 4 、整体规划设计理念超前、户型合适 5、特有地中海建筑风格，异域风情 6、水系园林景观，绿化率高 7、开发商实力雄厚，社会口碑高 （二）项目劣势 1、项目中原有2处新建住宅楼影响项目统一风格 2、紧邻项目的城市公园广场目前没有动工 3、工程施工启动晚于竞争项目，客户流失严重 （三）项目竞争 项目周边竞争楼盘众多，既有高品质的大型项目，又有一般的小 型项目，甚至是几栋住宅楼。因此市场整体表现为无序竞争状态，且 竞争激烈。但总体竞争策略和手段表现平平，在形象包装上各项目均 没有较好的展示，处于低水平的竞争阶段。 （四）机会 1、项目周边将成为城市未来的居住中心，各项配套设施也将逐步 完善，这已经成为共识，因此越来越多的客户将会在此投资购房。 2、通过对项目进行高品质的全方位包装，充分挖掘项目的卖点、 突出项目的优势，采取具有针对性、有效性的营销策略，形成独有的 市场核心竞争力。 二、我们面对的问题 • 我们如何与对手竞争？ • 我们如何打造项目的核心竞争力？ • 我们如何对项目进行全方位的包装？ • 我们如何将项目的优势向目标客户群传播？ • 更关键的是我们如何将客户搞定达成我们的目标？ • ……………… 而这些问题的解决是一个系统工程，任何一块短板都会造成销售的 不畅，甚至是致命的打击！ 三、项目形象定位 影响项目销售的牵引力 影响项目销售的牵引力 人生理想 舒适满足 自然环境 爱与性 消费者利益 存在意识 赞赏尊重 多边便利 物业档次 360度细分牵引的多元利益引导模式 定位方法 竞争项目定位 推 导 本案独有卖点 本案定位 马斯洛需求 影响 层次理论 开发商品牌 我们在分析其他项目定位的同时，深入挖掘本项目所具有的独有卖点， 结合马斯洛需求层次理论，来确立一个成功获取市场的独特销售意念。 确立一个成功获取市场的独特销售意念。 马斯洛需求层次模式 自我实现 找到生活的意义！ 是有身份感的经典楼 自尊需求