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碧水家园营销诊断报告碧水家园营销诊断报告
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
目录
Part:1 项目销售难点与机会点
Part:2 销售如何破题
Part:3 项目行销推广计划及预算
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
项目目标项目目标
营销目标营销目标
2009年12月31日，销售突破4000万元
1期8、9号楼大户型房源实现最大化去化目标
目标意味着目标意味着：
从2009年10月份开始计算，3个月平均每月实现销售1300万元。
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
营销问题深化营销问题深化 达成项目目标达成项目目标 ，营销所面临的问题营销所面临的问题
项目目标：
营销目标 目前我们现实是什么 年 1212月月3131 日日，销售突破销售突元万元 项目品牌逐步被淡忘项目品牌逐步被淡忘、、剩余产品户型过大总剩余产品户型过大总
1期8、9号楼大户型房源实现最大化去化目标 价过高、项目实景感受力较低
面临的问题：
Q1、 如何确立区域竞争优势，对重点竞争项目采取反截流措施
Q2 、采取怎样的推广策略与措施，克服项目营销推广费用低的问题，同时又
确保项目推广对销售的支撑力度？
Q3、 如何建立营销渠道，有效蓄积客户？实现较快速度、较高价格的销售？
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
营销问题深化营销问题深化 项目营销问题剖析项目营销问题剖析—— 到底难在哪到底难在哪？？
项目难点 事实状态 难易程度评估
无论业内还是市民无论业内还是市民 ，对对
项目长期滞销，市场口 本案产品认可度较低，
碑较不理想 对本案缺乏了解
本项目已经实景呈现，
总价高与品质平庸的矛 但可观性较差，路网系
盾，周边高档项目崛起 统混乱
剩余房源以146平米大户 总价相对较高，在对大
型为主型为主 ，可选择性比较可选择性比较 面积强销时面积强销时 ，必须逐步必须逐步
单一（除去2号楼） 加推部分2号房源补充
服 / 务 / 创 / 造 / 价 / 值
问题点：（Q1）如何确立区域竞争优势，对重点竞争项
营销问题深化营销问题深化
目采取反截流措施
低价入市
•• 在江都楼市价格持续攀升时在江都楼市价格持续攀升时在江都楼市价格持续攀升时在江都楼市价格持续攀升时 ，，震撼性的起售价必将引起市场强有力的关注震撼性的起售价必将引起市场强有力的关注震撼性的起售价必将引起市场强有力的关注震撼性的起售价必将引起市场强有力的关注
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短时间内，迅
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